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未来房价难道真的就这样涨下去吗?

来源:天津松鼠找房网 发布于 2019-11-30T18:02:01 点击:

  2018年房价已从22000掉到15000,感谢各位相信我的人,2016年是7500,2017年20000,2018年初22000,2018年中18000,2019年15000。济南啊济南。
  房价涨不下去了吧,目前的房地产市场,正处于去金融化周期。
未来房价难道真的就这样涨下去吗?
  一、房地产金融化的问题
  最近大家经常问房价的问题,今天我们来说一说,房地产这个事。房地产存在的最大的问题,就是房地产金融化的问题。什么是房地产金融化呢?通俗的讲,就是房子变成了金融投机标的,成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的,给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产,必须得先理解金融,不然就会出现盲目投资的情况。
  如果具体地类比一下,房地产市场,几乎可以和资本市场一一对应起来。比如买房交的首付,对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券,以及股票投资中的配资行为,和衍生品市场上的保证金,都是保证金交易。地产商相当于上市公司,房产中介就相当于证券公司,置业顾问相当于证券公司的客户经理。购房者,相当于股民等投机客。
  如果是10%的首付,相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付,相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付,相当于是三倍多的杠杆。
  卖房子的人相当于空头,买房的人相当于多头。买房者交了首付,通过按揭贷款买了一套房,相当于使用保证金交易的方式,开仓进行买入交易。在这个过程中,银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房,则相当于是平仓操作。
  如果房子买了不涨,砸手里了,这叫套牢。如果买了一直跌,只好忍痛卖掉,这叫割肉。如果房子一直涨,自己错过了在低价时候购房的时机,这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车,买了之后发现卖不掉了,这个叫做接盘侠。买新房相当于打新,买二手房相当于换手,置换相当于是移仓。
  二、为什么要限贷限购
  现在,假如你是一个庄家操盘手,在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块,然后卖掉。为了吸引股民的跟风盘进来,首先得先把股价拉它几十个涨停板,这时候很多跟风盘就会买入。
  股价一直涨到100元,这时候跟风盘进来的散户,假设他们是从20块钱买入的,他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段,庄家操盘手,最关键的操盘技术要点是,一方面控制价格不下跌,形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量,让跟风的散户无法平仓离场。第三是能让自己的卖单,先于散户卖单成交。
  前面两点还比较好控制,难点在于第三点。在股票市场上,想要做到能让庄家的股票,先于散户先出手,就是不停的拉高,让已经浮盈获利的散户,不敢获利平仓,生怕踏空了错过后面的行情。
  而在房地产市场,要保证第三点,其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作,锁死二手房的流动性,让大家只能买新房。这样的话呢,就好比是一个非常舒服的高位出货区,只能庄家能卖货,散户浮盈再多,也不能平仓。直接被冻结了交易权限。
  如果不这么操作的话,大家设想一下,手里有房的人,赚了钱都去卖房,那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金,会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌,大家越抢着卖,这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。
  房价下跌,开发商出现亏损,还不起银行的贷款,破产倒闭,银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了,欠银行的钱还不起,形成大量的坏账。散户们买的房子,首付都跌没了,或者跌的还剩个首付,出现了大面积的爆仓,大家都断供了,也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了,大家一看银行不行了,都去抢着挤兑银行,大量的资金开始外逃,结果整个经济全崩盘了。
  要避免出现这种踩踏现象,关键的操盘技术要点,就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点,又在于限贷和限购。
  什么时候房价才能降温,这个要看银行系统内的风险,是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态,用适当的周期,来化解金融风险。等风险释放完了,才会给散户开放一条逃命通道,让大家处理掉手中的房子。
  但是,限贷和限购,锁死流动性,对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏,这个跟配资炒股是一样的道理,借钱是有成本的。一看房价不涨了,很多投机客融资压力很大,就会想出货,卖的时候却发现,房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。
  对于炒房来说,流动性风险,是一个最大的风险。因为平仓周期太长,平仓成本太高,流动性太差。虽然账面上有浮盈,但是卖不掉,中介上面挂半年,挂一年,都很难卖掉。而且越急等着卖的时候,更加的卖不掉。
  房子卖不掉,但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了,在市场上也无法卖掉房子。这时候,最后的一条路,就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现,银行能给作价五折的估值,就已经很乐观了。如果银行估值只给三折,也不要太意外。炒了那么久的房子,手上甚至几十套几百套的房子,最后走投无路,低于五折甩给银行抵债,这就相当于是爆仓了。
  最好的下车机会是去年,那是最后一棒的上涨波段。到现在还没下车的,后面的下车机会,应该是非常渺茫了。

责任编辑:天津房产小编
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