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2019年天津二手房房价跌幅达10.2%

来源:天津松鼠找房网 发布于 2020-09-11T14:43:43 点击:

  最近,不少城市陆续迎来了下雪天,冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的,是全国不少城市的二手房市场表现。
  12月16日,国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌,10月是35城。
  众所周知,自2016年调控以来,各地相继祭出了限价的政策,新建商品房被牢牢按住,波动幅度极小。
  在这个背景下,二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。
  如今,二手房“跌跌不休”,很多人对此有些忧虑。
  其实,二手房价格下跌看似突然,实则是一个温水煮青蛙的过程。
  早在2018年,不少城市的二手房价格已经开始下跌,只不过延续到现在,跌幅变大,开始引起媒体和公众的广泛注意。
  二手房价格为何会持续下跌?房地产市场会走向哪里?今天就来分析一下。
  01二手房价格下跌早有端倪
  2019年11月,25个重点城市的二手房挂牌均价中,有20个下跌,下跌最厉害的青岛,降幅高达20.31%。天津的跌幅也达到10.2%
  从天津1-9月份的二手房房价涨幅变动情况来看,天津环跌态势持续,9月份又环比下跌了0.1个百分点。
2019年天津二手房房价跌幅达10.2%
  10月份天津市二手房市场均价为23902元/平方米,环比下跌0.23%。
  至此,天津二手房房价已持续“四连跌”的局面。连传统最“带金”的金九银十也未能把天津的二手房市场拉出困局。
  02市场预期悄然发生转变
  二手房价格为何会持续下跌?
  毫无疑问,政策层面在影响因素中,占据一席之位。
  2019年12月6日召开的中央政治局会议,只字未提房地产。
  这顿时被开发商、炒房者,乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好,认为房价要涨。
  毕竟,自2016年930调控以来,各地政策不断收紧。
  然而,随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位……
  12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议,又再次强调:长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。
  凡此种种,都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。
  绝大多数人都没预料到,中央调控的决心如此坚定。如今,三年过去了,依然没有大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制,本来就比新房价格高的二手房,上涨的空间何在?
  对投资客来说,房价一日不涨,就承受一天的损失。于是,刚需群体的预期悄然发生了转变,由此前的焦虑转为淡定,市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。
  因此,限价只是表面因素,预期的转变才是市场转向的关键。
  03“跌跌不休”背后真相
  正常市场下,在其他条件等同的情况下,二手房会比新房便宜两到三成。但在限价的背景下,二手房比持续供应的新房贵。
  所以,购买二手房无论是自住还是投资,都变得不那么划算了,市场的供应量自然增大。
  这样,原来高价购买的二手房,自然要降价才能出售。即便是次新房,价格同样不会高。
  这是因为在限价条件下,开发商的利润空间被压缩,部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。
  为了控制成本,各种魔幻的事情频频发生:比如天津联发红郡项目,这个2018年红极一时的“日光盘”交付时房屋质量及景观缩水等均被曝出问题,业主集体拒绝签字收房。
  还有一些二手房,虽然不是限价政策下建的,但是因为物业管理不善,整个小区显得“伤痕累累”。
  目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代,物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。
  二手房所见即所得,这样的房子,自然也很难卖出好价钱。
  还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。
  众所周知,中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据,截至2019年年中,我国住房租金收益率在1.8%左右。不过,部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租,出租率可能可以达到4%左右,甚至能够覆盖其房贷。这样的情况下,投资客可以持有很久。
  但随着经济增速的下滑,租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱,投资客的持有变得愈发重,这同样影响到了二手房市场。
  04房地产市场会受影响吗?
  二手房价格持续下跌,既有政策的原因,也有市场的原因,那这种情况会持续多久,是否会影响到整个房地产市场,引发价格下跌呢?
  目前看来,不会。
  首先,新房和二手房互相有影响,但在新房限价的条件下,二手房市场对新房市场的影响很微弱。
  虽然2018年以来,各地二手房价格陆续下跌,但2019年1-10月,新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。
  其次,中央经济工作会议重申“房住不炒”,也不意味着利空,因为后面还有“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”的表述,可以看出,“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。
  值得注意的是,在会议通稿中,“稳”字被提及了29次,这说明“稳”也是2020年经济工作的重心,作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。
  最后,正如上文介绍的,此前的二手房市场略微有点畸形,自2018年以来价格的陆续下跌,是正常价值的回归,并不会无止境地跌下去。
  事实上,跟新房市场一样,二手房市场同样表现出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹,但成交量已经开始回暖。
  跟新房市场相比,二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战,该跌的地方会继续跌,不该跌的地方,跌下去还会再涨回来。

责任编辑:天津房产小编
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