如果把楼市比作一艘船，那么政策就是这艘船的舵。
2019年又是一个政策年，全年全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。
不同的是，2019年的房地产调控呈现出微妙的变化，政策收紧和放松同时上演，落户、限售、限购、房贷利率等各种政策轮番登场，或大或小的影响着房地产的走势。
虽然中国传统的新年还没有到来，但是时间的指针已经指向2020年。复盘过去一年的楼市政策可以让我们更深刻的理解市场，也能更清晰的展望未来。
NO1：楼市定调
中央定调的楼市政策，是预测房地产走势的重要参考。
从2016年12月14日至16日中央经济工作会议中明确指出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位之后，稳就是成了近三年来的楼市关键词和风向标。
2019年，中央对于楼市稳定的预期仍然不变：
4月19日中共中央政治局召开会议，要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
7月30日的中共中央政治局召开会议，重申房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。凸显了政策的连贯性和定力。
12月10日至12日，中央经济工作会议召开，提到：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2019年第一次提坚持房子是用来住的，显示了中央遏制房价过快上涨的决心，意味着国家对房地产市场的调控不会因噎废食、半途而废。
第二次提房住不炒，说明对真实居住需求的保护力度将进一步加大，未来的微调政策将更有利于刚需。
第三次重点提稳字，表明严监管态势将得到延续，2020年落实还需继续坚持稳定态势。
不过值得一提的是，2019年12月这次经济会议还提到了全面落实因城施策，这意味着，调监控权力进一步下放到了地方，各地可以灵活制定楼市调控政策，在不违背中央稳定预期的情况下，或许会出现一城一策、甚至一城多策。
NO2：因城施策
2019年是落地因城施策最清晰的一年。
这一年，各地房地产调控以稳房价、稳地价、稳预期为目标，出台了力度不同、方向不同的调控政策。
01限价放松
9月3日，天津一纸限价放松搅动了地产圈的一池秋水。
政策总结起来有三个重点：
一是房企可以自主给项目定价了，上调幅度有高于片区指导价5%和10%两个档位；
二是申请价格上调的项目必须满足两个条件：打折力度不超过5个点，销售量大于30%；
三是上调价格之后，如果实际销售情况依然满足上一条标准，那么下次报价可以在指导价基础上再涨价，否则，只能按照实际成交价格来调价。
过去天津限价双轨，一个是参考片区内周边在售同类产品均价确定一个片区指导价；另一个是成本定价法。
对于成本定价项目来说，不外乎就是算账，实在不行加精装。但是片区指导价定价却是管控严格，很难有所突破。
此次松绑的第一项就是如何确定片区指导价，这个价格可以由企业自主申报，由市场中心确定。换句话说，开发商在确定片区指导价上有了发言权。
这个政策是对天津地产行业来说不止防涨，也防跌。
如果开发商打折多了就失掉了后续价格调整的主动权，销售量上不去也失去了销售价格调整的主动权，开发商为了保留价格弹性空间，就必须慎重考虑大幅打折的促销手段，开发商不打折或是打折幅度被限定，那同一个片区的新房价格就很难出现大幅下跌。
02限购放松
限购放松这件事，在2019年各个城市之间不断上演。
8月以来，人才新政不断发力，长沙、江门、三亚等地在全市范围调降人才购房门槛，上海、广州、成都等地部分区域放松人才限购。
11月20日，上海自贸区临港新片区管委会发布通知，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。
12月13日，广州南沙区发布通知，认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内购买商品房。
12月18日，广州花都区全面放开人才绿卡申领在社保缴纳、学历学位等方面的制约。
12月20日，广州黄埔区发布通知，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在区范围内购买1套商品住房。
…………
天津，也出台了限购定向放松政策。
10月15日，天津市发展和改革委员会起草了《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》(简称措施)，对任职于企业3年及以上且在津缴纳社会保险的全日制本科及以上在职职工，不受年龄限制，可以随项目来津工作落户。
在购房方面措施指出，对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入天津的职工，按照天津户籍居民政策购房；对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。
该政策拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行，试行期限为一年。
整的来看，从在北京更多资源外溢到天津的趋势下，势必对天津的产业结构调整、人口结构的优化产生积极的影响。
当然这种影响是循序渐进式的，将在未来长期对天津城市利好，但在短期内，对城市的影响将还处于比较微观的。
NO3：房贷利率变革
除了上述限购、限贷等政策对买房人有着切实的影响，房贷利率更是关乎钱袋子的大事。
2019年是房贷利率的变革之年。从LPR利率政策出台到下调，对市场的震动不可谓不大。
2019年8月25日，中国人民银行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告：从10月8日起，首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点（1个基点等于0.01%）。也就是说，以往房贷利率的定价为基准利率（4.9%)的上下浮动，变为LPR加点。
目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。2019年11月20日，LPR利率进行第四次报价，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%，均下调5个基点。这是LPR自设立以来，5年期以上LPR首次下降。
而今年关于房贷利率最重磅的消息是12月28日，央行发布公告，明年3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。简而言之，央行其实给2020年前的购房者出了一道选择题，购房者要在明年3月到8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准：
选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就一直维持当前利率水平不变。
选择二，选择LPR+加点利率。LPRLPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择LPR+加点利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。
对于房贷利率的选择，专家和媒体一致认为对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。
NO4：抢人大战
能用重大变革来表示的不止有房贷利率，还有户籍政策。
2019年4月18日，呼和浩特市人民政府办公室印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》，提出部分本科及以上学历应往届生可以半价买房。
4月21日，宁波发布通知，对符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。
11月29日，佛山发布通知，在本市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
12月25日，温州发布《温州市人才住房租售并举实施办法》，对在温州符合条件的优秀本科生可享受买房7折、租房3折人才配租配售优惠条件。
…………
对天津来说，2018年5月公布的海河英才计划是吸引人才的主要政策。
据统计，2019年10月23，天津人社局公布引入人才落户21.1万人，根据天津人力社保局负责人发言内容：海河英才引入人才到年底有望突破24万人。而且2020年天津将进一步升级完善海河英才的落户政策！
10月17日，天津市发改委官网发布将天津积分落户的申报门槛从140分降到了110分，这对很多在津多年的打工人来说，无疑是重大的利好，说明天津在人口导入方面要求更加精准：需要的是真正落户天津，扎根天津的人，而不是对城市发展基本没有助力的空挂户口。
12月25日，中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
在2019年620次调控中，调控政策最清晰的特点是，人才引进政策在2018年的基础上继续增多，全国有超过170个城市发布了不同力度的人才政策，比2018年上涨40%。同时，放开或放宽落户政策也在2019年继续加快落地。
总的来看，2019年关于楼市政策调整集中在落户放松、房贷利率、限购限贷等方面，清晰明了的向大家传递楼市稳定的态势信号。
对于2020年，央行可能会继续发布新的降准政策，而各个城市或许会发布更多更宽松的落户政策。
对于买房人来说，2020年或许还是刚需为主要导向，大涨和大跌都不会在2020年出现，真正的买房人也可以放心在2020年等待适合或者利好自己的政策出台，从而顺利置业。
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责任编辑：罗珠佩
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