8月天津新房房价地图出炉！

　　8月几乎是天津市场最艰难的一个月，但月底的新政让8月的数据变得微不足道，市场普遍关心接下来会发生什么。

　　上周末，受新政影响，天津二手房成交量有所回升，周末共推售 491 套，新房成交量也明显回升，连续多日保持在 1200 套以上。 然而，上周末的成交量仅为 392 套，有人认为下雨导致了成交量的低迷。

　　从克而瑞的监控数据来看，除了市区项目外，环城、远郊、滨海的到访量与成交量都维持了一定的热度，但是这个热度能持续多久?恐怕并不好说。按照秘密君整理了历次调控政策的药效时间，一般情况下，政策落地后销售情况的完全好转出现在2-3个月之后，3-4个月之后会出现房价指数的具体体现。所以现在讨论火爆的也好，药效见底的也好，都早了些。但是这一波很多二三线城市自身已经没有了房价抬升的动力，需要一线与强二线城市的火爆来进一步刺激加速却是真的。所以，讨论政策效果咱们眼光略微放长远些。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　今天先奉上整理的8月份新房房价地图。‍‍‍‍

　　

　　8月份天津成交商品住宅56万平方米，环比下滑了3.4%，同比下滑24.6%，全市整体房价同比上涨了2.1%，到了17333元/平方米的水平，但是狭义库存已经有1343万/平方米，即使是好的年份也足够一年消化了，如果按照最近1年的销售水平看，去化周期达到了16.2个月。

　　和平在翰林公馆与中海和平之门之后，主力在售项目寥寥，8月份没有任何新的网签数据，因此呈现无房价的态势。但是翰林卖学区的商业产品40多米卖400多万，大沽北路上格调囤了一批小户型学区房，价格估计少说也得7万起步。今天跟贝爷聊天说：这种事儿到底它正常么?

　　南开在2021年以前绝对是供应决定成交，因为供应少，而且天拖与核心区供应呈现两极分化态势，让很多人望而兴叹，但是今年在河西炒无可炒之后，南开进入了白热化竞争阶段，除了老城厢是因为公寓产品海河公馆带动均价失真之外，其余板块基本上是反馈了价格全貌。学府板块与海光寺是新规，广开是2022年豪宅集中区，未来的竞争主要集中在学府板块与长虹公园、嘉陵道的厮杀，天拖板块4.1万的均价要不要继续挺着，也是个问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　如果不懂河西，那就不懂天津楼市，河西将城市核心区高端、资源占有型高端、学区房都玩儿的明明白白。均价也是一路长红，但是，河西的问题也日益凸显：学区房的号召力空前下降，梅江富人区遭遇核心区高端项目的分流，下一步靠什么说服客户，这是个问题!‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　河东是市内六区的流量型板块，因为买不起河西南开的可以来河东买，买得起环外高价项目的也可以来河东买了，实话说我一直以为是相对健康的区域市场。唯一的不健康就是河东的城市面貌跟不上现代城市发展。所以目前天花板价格大直沽也就是在龙湖的带动下上升到了3.8万/平方米。一号桥、二号桥、太阳城作为城市入门项目均价甚至能低至2.5以下，就这个价格来说，真心没必要砸锅卖铁冲河西的。

　　相比于河东还能够借势河西价格高收一波河西挤出的外溢客户，河北是真心纯纯的依赖地缘客户，成交量低迷不说，价格实现也非常感人，区域标杆项目也就是西派国印，已经现房销售，但是洋房只能捂着，因为开出来就是赔钱，一个国企是断然不可以接受的。而南口路作为唯一能走动流量的区域均价2.9万元/平方米。如果是自住，真心可以考虑天房的御河桃源与北宁公园，毕竟均价2.3现房比买个环城强太多了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　红桥只有俩类项目能有销量，一类是城市入门级项目，均价2万以下的春风景里直接抢了一批环城项目的客户，另一类就是卖给南开人的云麓公馆，直接将芥园道的价格拉到了4.2万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　西青区的活力值得称赞，4万的购房补贴政策打头阵，相当于两个点了，作为传统的环城外流热点流向区域，西青今年能实现，除了侯台项目着力改善居住环境和生活品质外、梅江南项目基本收官，李七庄和大学城今年也没有风采，政策无法推动外地客户进入天津房地产市场，政策不是目标区域。一个指标区域是武清，另一个指标区域是西青

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