预估2022房地产市场政策走势变化

　　自2022年4月份以来，全国各地密集出台房地产稳定政策。继郑州、衢州、秦皇岛、南京、苏州等多城放松楼市限购后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊等也加入限购松绑阵营。中央对于近期各地完善房地产政策是持支持态度的，预计2022房地产市场政策走势变化是接下来会有更多地方选择放松房地产相关政策。

　　本次政治局会议对于房地产政策的最大亮点，则是提出“优化商品房预售资金监管”，这对于困境中的房地产行业、房地产企业意义重大。

　　商品房预售资金曾是一个规模庞大的资金池，也是房地产高周转模式的重要支撑。数据显示，2011年-2015年个人购房定金、按揭贷款预收款占房地产开发资金的比重稳定在38％左右。2016年开始，房地产高周转模式开始盛行，至2021年10月这一比例已经达到53％水平。这意味着，房地产开发资金中一半来自居民预付购房款。

　　2021年三季度以来，随着部分房企信用事件频发，尤其在知名大房企债务违约事件发生后，为防止项目资金被集团抽调去填补别处空缺，保房屋交付，各地方政府纷纷加强预售资金监管。更多地方虽没有调整政策，但是力度显著加大，房企再也不能像过去一样随意抽取资金。

　　2022房地产市场政策走势，随着房企现金流压力加剧，关于预售资金监管放松的呼声渐起。部分地方政府也在试探性地为预售资金监管开出了一条缝。

　　专家认为，从此次中央政治局会议看，预售资金监管未来方向不是收紧，也不是放松，而是“优化”。一些领域要给予规范，如加快将各类资金纳入此类监管账户；一些领域则要给予放松，如对于预售资金拨付要给予支持，防范预售资金沉淀。从房企防风险角度看，后续也需要有一些放松的内容和操作，比如适当放松预售资金提取的要求、适当减少预售资金提取的审批流程、适当用银行保函等方式来替换预售资金等。

　　在2012年、2015年等房地产销售困难、房企资金相对偏紧的时期，相关部门也酌情、阶段性放松过商品房预售监管政策的门槛。因此，总体来看，住房金融环境正在逐步释放积极信号，以求平稳化解房企债务风险，有助于房地产行业良性循环和健康发展。

　　预售资金新老划断是比较好的解决思路。2022房地产市场政策走势，新资金进来以后，辅以政策扶持（比如容积率奖励，规划调整等），资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部逐块修复，从而将整体盘活。

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