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三十年河东，三十年河西。
这话放在滨海新区身上，可是太贴切了。
曾几何时，它可以力压上海浦东，被称作“中国第一新区”。
如今，房价却跌穿了底线……
今天的浦东新区，是毫无争议的“中国第一新区”。但是，滨海新区依然称得上是“第二新区”，经济实力不俗。
滨海新区，究竟有多强?
2022年天津滨海新区GDP达到6900亿，相比天津全市1.63万亿的GDP，占比超过4成。
这个成绩，哪怕放在全国所有城区中，都是能排进前5的水平。
作为天津的“亲儿子”，滨海新区聚集了天津最好的产业，最好的政策。
上个月，天津滨海新区发布了一份关于打造未来产业创新高地的行动方案，在方案中，滨海新区明确未来将聚焦生物制造、细胞和基因治疗、智能医学、深海探采、先进能源、新型材料等方面。
不难看出，天津几乎将自己能捞到的最好的产业资源，全都给了滨海新区。而滨海新区也确实担起了天津经济引擎的重任。
从人口上来看，滨海新区也聚集了天津最多的人口，七普数据显示，天津滨海新区常住人口为206万人，占天津总人口的15%。
按理说，这样一个有钱又有人的城区，必定是一个城市的价值高地。
但是滨海新区偏偏就这是这么反常识，放眼整个天津，滨海新区的房价也是倒数的。
天津下辖16个区，其中房价最高的是和平区，今年6月平均房价高达6.5万/㎡，而滨海新区的房价却只有1.47万/㎡。
和滨海新区的经济实力相比，这个房价实在是有点匪夷所思。
要知道，跟滨海新区排在差不多名次的广州天河区、深圳南山区，都是所在城市当之无愧的“房价天花板”。
同样上榜的北京海淀区，也是遍地10w+。
滨海新区，为啥反其道而行之?
更令人费解的是，滨海新区的房价不但低，还不涨，不但不涨，甚至还在跌……
根据安居客的数据显示，早在2015年，滨海新区的房价就已经突破1万/㎡了，可是如今都过去8年了，滨海新区的房价居然只有1.47万/㎡。
要知道，2015年到2017年可是天津楼市大涨的两年，滨海新区却硬生生错过了。
这个涨幅，只能说横盘横地相当稳定。
8年涨了4000块这也就算了，如今滨海新区连这好不容易涨起来的4000元，都快保不住了。
7月，滨海新区房价开始下跌，平均房价跌至1.37万元/㎡，一个月跌没了1000元/㎡。
据房天下数据统计，整个7月，滨海新城超过8成的小区都在降价!
其中，最核心的开发区，92%的二手楼盘都在降价。
区域内标杆的小区，像万科柏翠园，房价从6月的3.9万/㎡跌至3.5万/㎡，一个月下跌4000元/㎡。
曾经风头无两的泰达MSD佰席，房价从6月的3.2万/㎡跌至2.8万/㎡。
除此之外，7月塘沽的降价小区占比超过9成，生态城降价小区占比达84%，大港降价小区占比达83%……
无止境地下跌中，滨海新区的楼市，也许真的快撑不住了。
明明是天津经济高地的滨海新区，却是天津的楼市深渊。
为什么会这样?
滨海新区最大的问题，跟全国上下无数的新区都相似：
饼画得太大了。
概念太大，却没有足够的人来支撑……
你别看滨海新区现在的经济实力好像还可以，但是2016年之前，才是滨海新区最强盛的时候，是名副其实的“中国第一新区”。
当时的滨海新区甚至能够稳压上海浦东新区一头!
在2016年滨海新区的GDP更是突破了万亿，成为国内首个GDP破万亿新区。
要知道当年杭州、成都、武汉三个强二线城市的GDP，也差不多就是这个水平。
那时的滨海新区野心极大，提出的口号一个比一个响。
比如将响螺湾打造成“中国未来的曼哈顿”，于家堡要对标浦东的陆家嘴，更要让滨海新区成为继深圳和浦东后，“中国经济第三增长极”。
在宏大的叙事背景下，天津将所有优惠政策和资源都砸向了滨海新区，换来了无数摩天大楼拔地而起，大公司纷纷入驻，GDP一路狂飙。
可是等到兴奋劲过了，大家才发现，楼建好了，公司也来了，但是没人啊。
从2010年滨海新区大搞基建开始，滨海新区的人口就在一路下滑。
2014年，多家媒体发文，披露滨海新区的写字楼空置情况。
凤凰财经描述道：“地方政府及央企投资的48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘。蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少，宛如鬼城。”
随后，滨海新城人口不足的问题越来越严重，直到2018年开年，一条爆炸性新闻全网刷屏。
天津滨海新区宣布2016年GDP从10002亿元调整为6654亿元，直接砍掉了近30%!
从这个GDP的注水量，就可以看出滨海新城的基本盘有多虚浮。
经过GDP缩水事件之后，滨海新区的发展也就此陷入了停滞。
2016年滨海新区调整后的GDP是6654亿，而如今滨海新城的GDP也就是6900亿，7年增长了200多亿……
滨海新区的经济和房价一样，横盘了。
如今，天津的发展面临困局，于是又一次将突破点放在了滨海新区。
可对于楼市而言，这未必是一件好事。
因为即便天津将产业全都押在滨海新区身上，还是无法解决人气不足的问题。
目前滨海新区聚集着天津最多的人口，但是滨海新区同样也是天津面积最大的城区。
从人口密度上来看，滨海新区的人口密度在天津垫底。
可是面对这种情况，天津是无能为力的，因为天津自己的人也不够……
在2016年到2022年的6年时间里，天津常住人口从1443万人锐减至1363万人，减少80万人!
而购买力不足，却又大搞基建的结果，只能是库存量暴涨，新房过剩。
看看滨海新区的新房供应量就知道了，供大于求的表现非常明显，到今年4月滨海新区新房供应甚至已经占到天津全市的42%。
虽然从4月之后，滨海新区开始明显控制供应量，但是在人口持续流出的情况下，要想实现去化，并不是不太容易的事情。
当然，不可否认的是，滨海新区目前确实是天津新房成交最为活跃的区域。
但是我们要清晰地认识到，这并不代表滨海新区的楼市有价值。
事实上，所有一二线城市的远郊都是新房成交最活跃的地方，不是因为别的，就是因为便宜。
这些新区最不缺的，就是土地和新房。它们缺乏的，只是发展的动力和接盘侠而已……
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