天津 房产,天津津南区的房子值不值得买？这篇文章一次说明白！

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今天咱们这期文章主要为大家呈现天津津南区的房子值不值得买？这篇文章一次说明白！

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【区位】发展潜力大，位置优越

津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。东与塘沽区接壤，南与大港区毗邻，西与河西区、西青区相连，北与东丽区隔海河相望

截至2019年10月，津南区下辖8个镇：咸水沽镇、北闸口镇、辛庄镇、八里台镇、双港镇、小站镇、葛沽镇、双桥河镇。两个街道：双新街、双林街。一个办事处：长青办事处。区政府驻地八里台镇。

津南区独特的区位优势让这里成为天津的“金三角”。津南很“闹”，既有着都市的热闹繁荣，津南很“静”，也有着悠久的历史沉淀。她不仅美丽繁华，还有深厚的文化底蕴，以及令人迷醉的人文情怀。

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【交通配套】快速升级，交通便利

距天津市中心区12公里，距天津港30公里，距天津滨海国际机场20公里，距铁路天津站27公里，距京津塘高速公路12公里，到北京仅需用1小时车程。

三大地铁线路，与全城“联网”

作为津南区的首条地铁线路，地铁1号线延长线已开通运行，成为津南区居民“15分钟交通圈”的重要线路，这条中心城区与海河中游地区直连线，让津南区与市区的距离大大拉近。同时，通过地铁的连通，也让中心城区的居住氛围与津南无缝连接，加速了津南配套的再升级。

按照规划，地铁6号线二期工程（梅林路站-咸水沽西站段）共设9座新车站，串联起市区、 双港、海教园、咸水沽等多个热门居住板块，预计2022年上半年载客试营。

6号线二期不仅会在海教园内连设 天大校区、海教园、南大校区、和慧南路四座站点，终点站 咸水沽西站还会将线路引入咸水沽，未来津南的出行将更加便利！

雄城际高铁，30分钟抵达雄安

目前，《京津冀核心区铁路枢纽总图规划》已获批， 其中津雄高铁明确将设有津南站。

从最新规划总图中看到，津雄高铁的津南站位于北闸口。大致位于 津晋高速与津港高速交口的位置，北侧即为咸水沽、海教园，东南侧为北闸口居住区。规划中连接天津和雄安的城际线路津雄城际铁路将在津南区内设站，该线路从天津滨海国际机场出发，终点为雄安高铁站，届时全程仅需30分钟。这便意味着，津南将成为在京津冀一体化战略中的重要交通节点枢纽，未来潜力，亦是不可限量。

【发展定位】津南区是津滨城市发展主轴上的重要区域，建设成为津滨主轴南翼新兴产业基地；海河中游南岸现代服务业中心；中心城市南部生态宜居宜游城市。

【城市职能】连接“津、滨”、依托海河，发展现代服务业，建设高品质的生态宜居城区；对接滨海新区产业，建设以信息产业为主导以及现代冶金和精密制造为辅的产业聚集区；建设体现生态湿地和近代历史文化特色的旅游度假区。

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提到津南区，在这里我们还要重点讲一下国家会展中心（天津）

中国北方最大的国家级会展中心

国家会展中心(天津)（官方网站）

天津国家会展中心坐落于天津市津南区海河中游南岸，总建筑面积134.65万平方米，距离北京130公里，雄安新区120公里，集展览、会议、办公、酒店、商业于一体的会展综合体，可满足国际一线展览及顶级会议的需求。

国家会展中心（天津）项目是商务部继上海、广州之后与天津市政府共同合作打造的第三个国家级会展中心，建成后将成为中国北方最大的国家级会展中心

国家会展中心的交通四通八达，设有“国展大道”直达专线距离天津港20公里，距高铁站仅有15公里，距天津滨海国际机场10公里，实现了海陆空全方位通达便捷的交通，为这座北方会展旗舰平台插上了羽翼，可以承接世界上最顶级的重型展览。

会展业是辐射带动力很强的产业，天津国家会展中心建成投入使用后，将为酒店、餐饮、零售、办公、设计、广告、仓储、物流等相关行业带来巨大的市场需求。

6月，国家会展中心（天津）将迎来首展——中国绿色智慧建筑博览会展会将围绕绿色建材、现代建筑及装配式建筑。

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综合配套区非常强大

从整体规划来看，天津国家会展中心分为会展区、综合配套区、平衡地，会展部分主要包括大型展览馆，综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮，平衡地是会展的配套补充，以居住、商业为主。

打造 " 以国家会展中心为主题的海河中游南岸高端服务业发展带 "

随着国家会展中心的重新启动建设，津南区将充分借鉴（上海）国家会展中心规划、配套、建设、产业发展等方面的成功经验，通过串联咸水沽、辛庄、双港、双桥河、葛沽五个镇和津南开发区等节点，对接海河教育园、西青开发区，高标准建设天津大道北侧国家会展经济区、高端居住区、高端商业区、森林生态休闲区，打造 " 以国家会展中心为主题的海河中游南岸高端服务业发展带 "。

目前，辛庄—永旺梦乐城、咸水沽—月坛等区域性商圈基本成型，津南区已与红星美凯龙、乌镇旅游集团、中建方程等国内知名企业达成开发建设葛沽特色小镇和北石林 " 梦之天津 " 等项目的合作意向，并在海河中上游地区预留了 32 平方公里发展用地。

后期，着力引进商务服务、科研设计、电子商务、" 互联网＋" 等高质高端业态，吸引信息服务、咨询评估、场馆管理、广告、公关、搭建、物流等会展相关配套企业入驻，培育和发展服务总承包商、新型会展媒体等会展新业态，引导现有星级宾馆酒店、商业综合体、金融、娱乐休闲等服务设施进行升级，提升服务质量档次，健全完善配套服务设施。

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【生活配套】生活配套成熟

津南区配套较为完善，医疗配套方面，海河医院、胸科医院等多家三甲医院可充分满足日常就医的需求；教育配套方面，天津大学、南开大学等众多高校的聚集，吸引了阿里云创新中心等高科技产业的进驻，带来了大量高知人群，促进了周边配套进一步升级。

商业配套方面，辛庄镇的永旺梦乐城，咸水沽镇除了运营多年的供销商厦和月坛商厦两大购物商场外，新近开业的华北地区首家吾悦广场更是集时尚购物、休闲娱乐为一体，形成区域多业态、多元化的大型城市综合体。

【版块介绍】

这些年从津南区域内各版块的发展现状来看，前有八里台-天嘉湖版块，双港版块，后有辛庄、咸水沽版块版块，差不多是每隔几年就崛起一个版块。

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双港版块

津南区双港镇，位于天津市津南区北部，地处城郊结合部，南连西青区、西接河西区、北临海河，是津南区的北大门，交通便利，津沽公路贯穿南北，天津外环线、梨双公路横贯东西，距天津滨海国际机场仅9公里，距天津港40公里，总面积37.9平方公里。

目前双港镇新房项目较少，只有二手房，由于双港镇是离着外环线最近的一个区域，所以房价普遍在1.8w左右（高层）2w左右（洋房）

交通配套——215、376公交车，规划地铁 6 号线延长线淇水道站、1 号线双林站

医疗配套——环湖医院、胸科医院、第四医院、海河医院

商业配套——天邦购物中心、津南永旺、肯特商业广场、锦堂购物广场泗水道人人乐、渌水道人人乐、

教育配套——津南区十五幼、海天小学、双港小学

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辛庄国展版块

津南区辛庄板块位于天津市东南部，外环线东侧，距离市中心5公里，与成熟居住区双港紧邻同时向东南方紧邻国家会展中心片区。津沽公路、梨双路以及规划中地铁8号线，已开通地铁1号线东延线等重要交通路网都从板块穿过。永旺梦乐城津南店开业以来天津 房产，带动周边商圈的形成和发展。

目前此版块新房和二手房基本持平吧，均价在1.6w，1.7w左右，最高卖到2W左右，根据产品类型来划分价格。

【学校】2020年9月30日，津南区政府与天津市教委签署合作办学框架协议。国家会展中心周边区域将引入市直属优质学校，包括南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等学校。2020年今年3月，津南区人民政府和河西区人民政府举行教育全面战略合作框架协议视频签约仪式。确定将河西一幼和师大二附小引入国家会展中心周边规划教育配套中，后期还将继续开展合作办学。

交通配套方面有地铁1号线，洪泥河东站 。医疗配套有海河医院、胸科医院、环湖医院

商业配套有永旺梦乐城、新濠广场、兆恒广场等商业，完全能满足日常需求生活。

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咸水沽版块

天津市津南区咸水沽镇地处天津市东南，横跨海河旧湾，距北京139公里，西距天津中心市区10公里，东距塘沽天津港18公里，南距大港区12公里，是天津中心市区通往滨海新区的交通要冲。距滨海国际机场15公里，津晋高速公路、丹拉高速公路、津汕高速公路、津港高速公路、津沽公路、津歧公路、天津大道、蓟港铁路二线均在咸水沽交汇，北距京津塘高速公路入口5公里，其连接津、塘、港三地的中心枢纽的区位优势日趋明显。

咸水沽版块有两条地铁线地铁

1号线东延线已经开通到东沽站，地铁6号线南段预计2022年通车。其；两条地铁线从市区到咸水沽，覆盖了双港和海河教育园。两条地铁线的设置，未来将联通咸水沽—海教园—双港—市区，大大提高覆盖区域的交通实效性。

两条快速路 便捷通达全城

两条快速路也是非常便捷的，一条是位于北侧的天津大道，另一条是南侧的津港高速。海教园和双港都还算是新兴区域，而咸水沽板块则算的上是津南的成熟区域，所以道路交通方面，可以说是便捷通达全城了。

板块内部公交线路比较丰富

公交车方面，629、808路可从天津市中心前往咸水沽，板块内部公交线路比较丰富，包括152、165、207、213、219、226、627、652等数十条公交线路，不过，郊区线路普通发车间隔较长，且通行时间也很长，这个上班族要做好心理准备。

生活配套上，咸水沽板块是非常成熟的，其和市区“相差无几”，除了老牌月坛商圈，还有新建设的新城吾悦广场，约50万㎡的城市综合体填补津南在全业态一站式消费的空白。

教育方面， 小学有咸水沽第四小学：天津市“三A学校”“科技活动示范校”；津南区实验小学：天津市“三A学校”“天津市优秀中小学”；初中有咸水沽第四中学：咸水沽一中的初中部，市级重点中学；咸水沽第三中学：津南区最大的初中校。高中有咸水沽第一中学：咸水沽最好的高中，想必多数人有所耳闻，2018年天津高考状元所在高中，2018年高考本科上线率99.3%。

值得一提的是国家会展中心距离咸水沽仅2公里，是受会展中心辐射的最大利好板块。国家会展中心势必对区域基础设施有较高的要求，这也从一方面推动咸水沽板块尤其是津南新城整体大板块的完善，同时也将带动经济发展。

医疗方面，二甲的咸水沽医院、津南区中医医院、津南妇幼保健院等医疗资源，充分涵盖居民的各种就医需求。

性价比较高的版块

目前咸水沽板块是性价比非常高的版块了，这个区域的房价1.3-1.7w之间，简单计算一下，90平米左右的房子总价约135万左右，三成首付40万左右。

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【海河教育园版块】

区域定位：天津海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。规划选址位于海河中游南岸津南区内，周边紧邻咸水沽、八里台、双港和大寺。规划总用地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。规划区域内现状植被茂盛，河流水系遍布，经过规划梳理，可以营造出优美宜人的生态环境。截至2016年，园区内已有南开大学，天津大学2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校。

教育优势：在海河教育园区买房的家庭其子女可免试接受南开学校九年一贯制教育，海教园行政划分上与天津市内六区平级持有园区学籍和户籍的海教园居民享有独立的升学资质与市内六区初中生同等的高中报考资格这是除市区外其他区域都无法比拟的优势。

交通配套：

公交：区域内有很多到达市区、大港区域以及海河教育园区的公交车

自驾路线：津沽公路、天津大道、津晋高速、津港高速、宁静高速等

地铁路线：地铁1号线东延线和地铁6号线

1号线东延线现在已经开通四站

地铁1号线东延线，起自双林站，终至津南区双桥河车辆段，主要服务海河中游地区和海河教育园区，设站11座，现在已经开通四个站（高庄子、北洋村、国展路、东沽路），其中东沽路站距离海河教育园较近，通车后乘客可以采取接驳短线公交的方式，前往海河教育园。

地铁6号线海教园设四站实现5条地铁线路换乘，按照规划，地铁6号线二期工程（梅林路站-咸水沽西站段）共设9座新车站，预计2022年上半年载客试营。二期工程将在海教园内设4站：天津大学站、海河教育园站、南开大学站、和慧南路站，通车后将有效缓解南开大学、天津大学师生和津南区咸水沽镇、双港新家园等居民出行难题。

交周边配套：紧邻咸水沽商圈，现在的月坛商厦、辛庄的永旺梦乐城购物中心两处大型的商业体，已经非常成熟， 天津津南吾悦广场经开业。

区域楼市现状

海河教育园是新盘扎堆的片区，许多房企在此拿地，仁恒、鲁能泰山、龙湖、天悦等，附近很少有二手住宅，只有仁恒和融创属于刚刚次新二手房。次区域内房价在1.7-2w之间。

【八里台版块】

八里台镇，位于天津市津南区西部。东连天津港、天津滨海国际机场，南接天津石化工业区，西与西青区毗邻，北依天津市区。

这里我们所说的八里台主要是天嘉湖版块，目前的天嘉湖板块楼市以中海公园城、和被融创收购的星耀五洲以及被转手后命名为大唐盛世这三个主力项目组成。除了天嘉湖板块的三项目易主外，八里台镇还有其他大开发商聚集，比如已经售罄的碧桂园、建鑫城等。正在售的爱情花园里等。

版块优势

天嘉湖是是天津南部重要的天然生态湖区，占地 1.8 万亩，7000 亩水域面积，大于杭州西湖，是天津市 10 年规划的城市风景与自然保护区，同时被列为天津 8 大重点旅游景区之一，被定位为天津生态旅游度假区，自然环境优越，自然吸引开发商。

另外，这也跟高房价下造成的城市外溢有很大关系。市区房价让很多购房者望而却步天津 房产，很多刚需客群被挤压到环城四区及近郊区，而天嘉湖交通路网相对通达，无论通往市区、滨海新区还是津南其他区域都相对便捷。

目前津南南八里台镇交通还是依赖自驾，融创星耀五洲和大唐盛世社区以及中海公园城都有班车到市区地铁站，也为业主提供出行便利，公交车线路有659和207路。

目前板块内暂无大型商业配套，唯一的商业综合体就是香港建鑫城。关于医疗教育大多数都是镇医院和镇里的学校。目前此版块均价在8500到9000左右。

综合分析：

在购房前，我们一定要考虑明白为什么买房，是自住、改善住房条件，还是作为投资？如果是自住，可选择交通、生活设施比较便利的小区或二手房；如果是改善住房条件，就选择大户型；而若是投资，则还要结合当下的经济状况。

关于津南区，如果你追求性价比，建议购置咸水沽版块，如果优先考虑孩子教育建议选择辛庄国展版块或海河教育园区，如果预算的确有限，考虑八里台版块。

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责任编辑：天津房价