在天津买房该如何选择?

　　天津概况

　　天津有自己独特的城市发展模式，地理上，天津市区北向距北京120余公里，南向距滨海新区近50公里，可开发面积大，想要融合发展中间有巨大的区域待开发。地理上的独特性，带来天津早年发展规划以向东向南为发展主轴，京津冀一体化提出以来，天津又开始发力北部区域建设以期融入大北京都市圈。这种规划的变化导致天津除了市区和滨海新区核心区，其他区域都为多热点的点状发展，同时北部区域以融入北京经济圈为发展战略，南部区域以津滨双城融合为发展战略，规划缺乏整体性，摊子铺的大，发展存在不均衡。近几年，伴随天津经济转型升级造成的发展低迷和房住不炒政策，天津楼市板块分化明显，选择不当，大概率被套。接下来我按以下思路给出分析建议：

　　天津买房大逻辑

　　目前天津提出津城滨城双城发展战略，大家在买房上要把市区和滨海新区当两个城市来分析，市内六区和滨海中心区是双城核心区。市六区和滨海中心区都是天津优质教育、医疗、配套高地，发展成熟，房价相对较高。这里说一下，17年以来，天津房价连连阴跌，但双城核心区价格相对坚挺，普通人买这些区域压力依然不小。比如南开近年来新开的楼盘基本以高端改善为主，河西新梅江单价也稳稳的站在3万以上，滨海中心商务区单价也基本2万起。总的来说，天津这种土地供应充足的市场，区域配套及成熟度与未来土地供应量是影响房价的重要因素，买房尽量拥抱确定性、稀缺性，预算范围内回归核心板块。

　　整体来说，土地出让也有回归核心板块的趋势。

　　tips：滨海新区核心区需要单独分析，天津十四五规划提出的双城发展和制造业立市战略都是对滨海新区的政策利好，政策扶持下滨海发展会重新步入快车道，理论上滨海新区整个板块都会受益，但大家注意滨海新区总面积，约等于十三个市区面积，所以所有板块全面发动概率不大，如果考虑依然要聚焦核心区。

　　区域板块解析

　　市六区简介

　　和平区

　　位于天津市中心，从租界期快速发展为天津经济、教育及文化中心，是天津面积最小的区(放在全国也算面积比较小的行政区)。区域发展高度成熟，拥有最丰富的教育资源、医疗资源、商业及旅游资源。区域内寸土寸金，住房以学区房和高端豪宅为主。可以说富集了天津最顶级的教育、医疗和商业资源。是天津的宇宙中心。

　　河西区

　　位于天津市中心城区东南部，天津市人民政府所在地，属于天津向南向西发展战略中的核心位置，与毗邻的和平区共享政治经济中心称号。

　　南开区

　　位于天津市中心城区西南部，是天津市科技产业和高教科研基地，区域内有久负盛名的南开大学、天津大学等16所高等院校，和高科技产业聚集的华苑产业园区。

　　河东区

　　和河西区隔海河相望，天津发祥地之一，老天津人传统的聚居区。距离滨海新区最近，是市区连接滨海的前沿。近年来重点发展区域为海河沿岸和津滨大道沿线。

　　河北区

　　区域内有大量的名人故居和历史遗迹，天津之眼，意式风情街形成了海河沿岸靓丽的风景线，重要交通枢纽天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均位于河北区内，也是老天津人的主要聚居区之一。

　　红桥区

　　天津商业的发祥地，曾有辉煌的过去，天津很多知名的老字号都是诞生于红桥区一带。大胡同承载了很多天津本地人的记忆。城市面貌偏老旧。目前重点发展的区域为西站商务区(天津西站将成为连接南北大动脉京沪高铁的枢纽站)。

　　总结：

　　天津市内六区加起来总面积也不大，都有发展最早最核心的主城区域，整体来看这块区域寸土寸金，且抱拥海河资源，住宅不是老旧小区就是高端改善。刚需买到满意房子难度较大。和平，河西，南开这三个区，是天津优质教育高地，学区房所在地，所以这三个区二手房交易量一直稳居前列。河东、河北、红桥主要以地缘性客户居住和改善支撑着市场。是天津本地人结婚置业，改善居住考虑最多的区域。

　　市区买房人群和思路

　　和平、河西、南开三个区购房人群以学区和改善为主要需求，本外地人都有，外地购房人群占比也不低，不少北京够不上东西海学区的，会选择和平、河西或南开。海河英才计划之后，其他各城市落户天津的中上产人群也会选择这三个区。这三个区的买房思路要优先关注学区，预算充足，兼顾学区和改善，预算有限优先学区。

　　河东、河北、红桥以地缘性客户为主，一般工作或者生活圈子主要在这个区域。这三区买房思路就是地缘性刚需和改善重点关注，市区有户口需求人群可以当作上车盘，这三区域买房主要关注性价比。

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