下半年，天津房价的三种走势

　　天津楼市又走到十字路口，还是个大路口。

　　上半年，戏精附体把大伙闪了一下。

　　从小阳春到倒春寒，新房回到80万方新常态。

　　失魂落魄之时，土拍又给市场整兴奋了。

　　体院西地块叫价142轮，东孙台地块触顶摇号。

　　新房与土地市场极度割裂，现实与预期完全不同频。

　　紧接着，青岛打响二线松绑第一枪后，“史诗级救市”呼声高涨。

　　以6月13日降息为起点，宣告国家级层面的新一轮救市，要开始了。

　　放松?房价?成交量?人口?

　　多种变量之下，天津楼市下半年，究竟怎么走?

　　再次明确，天津楼市已不是一个整体方阵。

　　裂变为多个小方阵，各自走，步伐不统一。

　　2017年后，天津楼市一直在波动，经历了两轮：

　　2018-2020年、2021-2023年。

　　前三年，是调控的长尾效应;

　　后三年，来自房企危机、全国层面的房地产转向。

　　波动过后，市场已趋于稳定。

　　成交量每月80万方的常态、没有跳水降价、供需进入新平衡、地价不塌方……都是不再大震的表现。

　　天津房价呈现出三种形态，如今同时存在——

　　固化、动态平衡、震荡。

　　从中心到外围，房价的稳定度依次衰减。

　　无论预判，还是分析，再不能一概而论。

　　三种形态三条路，需分开谈。

　　固化

　　单价5万以上的新盘，房价已固化。

　　和平，作为楼市的中心原点，第一波稳定下来。

　　2021年起，6万+的房价已固化。

　　今年，南开、河西的老城地段，房价站稳5万+。

　　成交量已证明，这类新盘有需求，购买力正在回流。

　　铂悦融御、旭辉铂悦公望、体北鲁能公馆、建投誉山院……月平均成交量能在20套左右。

　　从重置成本来说，地价扛住了。

　　体院西地块叫价142轮，楼面价2万8;

　　中医药大学地块多家房企有意向，起始楼面价2万6，预计将有溢价。

　　2:1的房地比，是房企愿意拿地的前提，房价铁定5万以上。

　　固化，意味着——不会变。

　　动态平衡

　　单价2-4万的新盘，房价保持动态平衡。

　　像走钢丝，即便有调整，也只是微微动，没有大动作。

　　房价呈现“忐忑行情”。

　　这类盘以市区、环城的改善为主。

　　河西陈塘、新梅江，房价起伏很小。

　　位置差的房源，用特惠补下流速;位置好的，房价没弹性。

　　南开的天保上城观景、保利云禧，房价浮动基本在2个点以内。

　　红桥的中海云簏公馆，需要冲量时用车位调节，房价不大动。

　　河东的上实仰山、春映海河，特惠力度很有限。

　　西青的水西、东丽的津滨大道，会有优惠，但房价基本面不会改变。

　　买这类房子，需要等节点，找切口。震荡

　　单价2万以内偏刚需的新盘，房价还在震荡。

　　震荡，即可上可下。

　　边缘的刚需盘，购买力主要来自新天津人，对板块没有“忠实度”。

　　他们买房是“全市选房”，哪里合适买哪里。

　　购买力的不稳定，造成了房价的天然动荡。

　　若想向上，得有支撑才行。

　　靠政策吗?

　　现在刚需政策已经给的比较足了。

　　天津首套房贷利率降到LPR-40基点，比二套少100个基点。

　　首套公积金贷款额度提高到100万、可提取公积金交首付、可提取四老公积金买房……

　　但刚需的难处不在此，在于月供问题，也就是还款能力。

　　还款能力取决于经济强弱，能否挣到更多的钱，是否有职业预期。

　　答案显然还不够肯定。

　　青年失业率在5月又提高了0.4%，已达20.8%。

　　这种环境下，背负25年房贷，需要极大勇气。

　　想要单纯依靠市场力量，显然解决不了现在的困局。

　　所以，刚需房价的可上可下，恐怕会遵循重力作用。

　　这三种房价形态，对应三种类型的楼盘，有三种不同的走势。

　　就像往湖里扔石头，激起一阵波动的涟漪。

　　中心位置会最先平静下来;外围最后才会结束波动。

　　时间、震幅，不同步。

tag标签：

责任编辑：创始人