天津房子成交价查询,楼市快报||2023年上半年度天津商品住宅市场分析

一、2023年上半年度房地产政策汇总

（一）宏观市场政策方面

1、政策面：“松”字贯穿但力度有限，城市政策局部松动

全国层面政策整体延续宽松基调，短期稳市场、长期促转型成为要点。2023上半年天津房子成交价查询，房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，托而不举的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。从今年上半年中央对房地产表态来看，一季度发声频率高于二季度，政策供需两端双向发力，需求端来看，中央多次提及因城施策促进刚性和改善性住房需求释放，并且自然资源部出台全面推行不动产“带押过户”政策，不仅是不动产登记的重大改革，也是促需求的重要举措；供给端来看，做好房地产金融领域风险防范，优化资产负债表等成为主要任务，同时保交楼工作继续推进，保民生仍然是重中之重。

2021年生效的《民法典》规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这是“带押过户”的法律依据。由于处于抵押状态的房屋进行交易，存在一定的法律风险，所以，《民法典》虽有规定，但操作中存在一定阻力，没有立刻落实。这一有可能促进二手房市场发展、惠及交易双方的法条，也就没有迅速在现实中展示出其积极作用。

2、城市层面，从“因城施策”到“一区一策”，公积金政策成最惯用手段

上半年，城市政策调整以因城施策为导向，精准调控意向更加凸显。截止至2023年6月25日，据诸葛数据研究中心不完全统计，松绑政策超260次，覆盖城市超130个。一季度出台次数逐月增多，进入二季度，松绑频次放缓。松绑内容仍主要从需求端出发，出台频率最高的为公积金贷款政策，占比高达47%，其次为购房补贴类政策，占比为16%，出台降低首付比例以及公积金作首付款的占比10%，带押过户、放松限购等政策的出台频次紧随其后。整体来看，上半年最为普遍的松绑手段集中于公积金政策，其中包括提高可贷额度、支持提取公积金作首付款、延长房贷年限、公积金贷款“一人购房全家帮”及支持“商转公”等类型，近年来公积金政策作为房地产调控的重要手段被广泛应用，从最初的提高公积金贷款额度、公积金首付比例下调等，到直接允许提取公积金作为首付款，这是松绑政策的一个进阶过程，对购房者的支持力度更大。预计后续将会有更多针对公积金方面的调整政策出台，充分发挥公积金政策对住房市场的作用。

3、中央政治局会议定调：防范房地产风险仍是重点楼市政策基调不变

4月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。

在中长期方面，政治局会议明确要“推动建立房地产业发展新模式，规划建设保障性住房”，这与二十大会议对房地产业发展向“租购并举”时代发展的内涵一致。未来国内保障性租赁住房市场将有很大的发展空间，与之匹配的保障性租赁住房规划有望逐步优化和推进。相关金融支持的工具类型将会增加支持，力度也会增强。总的来看，住房政策将继续保持相对宽松、支持的姿态，促进房地产市场进一步平稳健康发展。

4、LPR房贷利率下降

房贷利率维持低位，LPR年内首次下调引导购房成本进一步降低，全国超40城下调首套房贷利率。LPR在连续10月维持不变后今年6月下调10个基点，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，这也是今年首次下调LPR报价，对市场释放了宽松的信号，同时也直接带动城市房贷利率的下调，有效降低购房成本，提升购房者入市积极性。根据央行建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，符合条件的城市首套房利率可在基准利率上适时调整，根据诸葛数据研究中心不完全统计，截止至当前，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内。

（二）天津市场政策方面

1、 2023年4月，市规划资源局和人民银行天津分行会同市住房城乡建设委、天津银保监局、市金融局、市公积金管理中心联合印发《关于试行个人存量房屋交易线上“带押过户”有关工作的通知》，在我市开展个人存量房屋交易线上“带押过户”，成为全国首个全域开展“带押过户”的省级城市。

2、5月11日，市规划资源局关于公布实施我市农用地和农村集体建设用地基准地价成果的通知。

3、5月15日，天津市规划和自然资源局发布《关于进一步完善实施阶段性土地出让支持政策的通知》（以下简称“《通知》”），明确了天津市阶段性土地出让支持政策的适用条件、工作程序以及监督管理等要求。主要涉及土地出让款的分期缴纳，具体来看，天津市凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地天津房子成交价查询，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴纳期限最长不超过一年。

4、5月25日，天津市住房公积金管理中心对《天津市个人住房公积金贷款业务操作细则》（津公积金中心发〔2022〕11号）进行修订，进一步简化贷款资料，调整套数核定方法，该细则自2023年5月25日起执行其中明确——

①套数核定以签订购房合同或买卖协议时，我市住房交易及不动产登记管理部门确定的购房套数为准。

②对在本市购买首套住房和第二套住房的职工家庭，按照我市相关规定发放住房公积金贷款。

③对在本市购买第三套及以上住房或已使用过2次住房公积金贷款的职工家庭，不予发放住房公积金贷款。

④职工离婚的，离婚前本市住房公积金贷款记录仍计算为本市住房公积金贷款次数。异地缴存住房公积金申请本市住房公积金贷款的，其在缴存地的住房公积金贷款记录与本市住房公积金贷款记录合并计算。

5、6月18日，天津市住房公积金管理中心向社会公布《天津市住房公积金提取管理办法（征求意见稿）》《关于提取住房公积金有关政策的通告（征求意见稿）》《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知（征求意见稿）》，此次调整拟将天津市首套住房公积金贷款最高限额提高至100万元，第二套住房公积金贷款最高限额提高至50万元。职工使用住房公积金贷款购房支付的首付款和偿还的贷款本息都可提取住房公积金。

6、6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.55%，较前值下降10个基点；5年期以上LPR为4.2%，较前值下降10个基点。天津地区首套房贷利率已降至3.8%，再创历史新低。

二、2023年上半年度天津市新建商品住宅市场分析

1、2023年上半年度新建商品房成交数据分析及同比数据分析

①从半年度整体维度来进行分析：2023年上半年度天津市新建商品住宅共成交48989套，同比2022上半年度上涨61.12%；成交总面积为㎡，同比2022上半年度上涨57.21%；成交总金额为.43万元，同比2022上半年度上涨57%；成交均价为17733元/平方米，同比2022上半年度下滑0.14%。

通过2022与2023年上半年度成交的对比明显可以看出，2023年上年度房地产市场整体交易量及成交金额方面同比2022年上年度在成交量和总成交金额方面都有明显的大幅度上涨，上涨比率均超57%；成交价格微微下滑，幅度为0.14%，基本与2022年相持平。（图例详见下图）

②从上半年各月份成交数据详细分析：通过下图中2022年与2023年上半年度各月份对比明显看出不论成交量还是成交金额都急速上涨，由此可见随着疫情的放开天津商品房市场进入2023年后快速升温，市场活跃度非常高，而成交均价持续处于平稳状态。

2、2023年上半年度各月份天津市商品房成交情况

通过对2023年上半年度各月份天津市商品房成交情况可以看出3月份成交量及成交总金额方面数量最高。随着2022年底疫情刚刚放开，1月又赶上元旦和春节的影响，成交量和成交金额都不是很高，进入2月份后市场进入复苏期，成交量和成交金额突飞猛进的增长，到3月份达到了上半年的峰值；随后4月-6月阶梯式下滑。整体看来上半年市场波动比较大。

①2023年上半年度天津市商品房各月份成交情况及成交情况

②2023年上半年度各月份成交面积分布情况

③2023年上半年度各月份成交套数及金额分析图

3、2023年上半年度天津市商品房各区域成交情况

通过对2023年上半年度天津市商品住宅成交量分析可以看出环城四区和武清区交易量明显高于其他区域，成为大家的优选区域且西青区成交连达到了天津整体区域的峰值；通过成交均价示意图可以看出远郊区县和环城四区的成交价格更贴近于天津市整体均价，市内六区虽成交量远低于其他各个区域，但成交均价仍远高于其他各区域。

4、2023年上半年度各区域天津市商品房成交情况

市内六区成交面积㎡，成交面积占市场总比16.04%；成交套数7436套，成交量占市场总比15.18%；成交金额.45万元，成交金额占市场总比31.02%；

环城四区成交面积㎡，成交面积占市场总比37%；成交套数18609套，成交量占市场总比37.99%，成交金额.62万元，成交金额占市场总比35.33%；

远郊区县成交面积㎡，成交面积占市场总比24.25%；成交套数11916套，成交量占市场总比24.32%，成交金额万元，成交金额占市场总比15.76%；

滨海新区成交面积㎡，成交面积占市场总比22.7%；成交套数11025套，成交量占市场总比22.51%，成交金额.09万元，成交金额占市场总比17.88%。

从上述示意图中各区域成交数据来看，环城四区成交量成交金额占比最大，市内六区成交量成交金额占比最小；成交均价远郊区县最低，市区内价格最高。

5、2023上半年度天津市商品房各辖区成交情况

①市内六区商品房成交情况

从市内六区成交情况来看，河西区做出了较大贡献，成交总金额和总面积都稳居第一位，成交套数2056套位居市内六区排名第二，排名第一的是河东区总套数为2142套，但总成交金额及成交面积不及河西区；成交均价方面河西区和南开区破新高，单价均价突破4万。

河西区成交面积共计㎡，占市内六区总面积28%，成交套数2056套，占市内六区总套数27.65%，成交均价42382元/㎡，成交金额达.64万元，占市内六区总成交额34.38%。如下图所示：

2023上半年度市内六区各辖区成交表

②环城四区商品房成交情况

从环城四区成交情况来看，东丽区做出了较大贡献，成交金额和成交量都稳居第一位，成交面积共计㎡，占环城四区总面积33%，成交套数6202套，占市内六区总套数33.33%，成交均价16498元/㎡，成交金额.67万元，占环城四区总成交额31.58%。如下图所示：

2023年上半年度环城四区各辖区成交表

③远郊区县商品房成交情况

从远郊区县成交情况来看，武清区做出了较大贡献，成交金额和成交量都稳居第一位，成交面积共计㎡，占远郊区县总面积37%，成交套数4346套，占远郊区县总套数36.47%，成交均价13741元/㎡，成交金额达.69万元，占远郊区县总成交额43.73%。如下图所示：

2023年上半年度远郊区县各辖区成交表

④滨海新区商品房成交情况

2023年上半年度滨海新区成交面积㎡，成交面积占市场总比22.7%；成交套数11025套，成交量占市场总比22.51%，成交金额.09万元，成交金额占市场总比17.88%，成交均价13972元/㎡。

从滨海新区各板块成交情况来看，中新生态城做出了较大贡献，成交面积共计㎡，占滨海新区总面积27.63%，成交套数3023套，占滨海新区总套数27.42%，成交均价14887元/㎡，成交金额达.1万元，占滨海新区总成交额29.44%。如下图所示：

2023上半年度滨海新区各板块成交表

三、天津市二手房成交数据

2023年上半年度天津市二手房共成交81082套，同比2022上半年增长72.81%，成交总面积为701.38万㎡，同比2022上半年增长72.8%，成交总金额为1284.74亿元，成交均价为18317元/平方米，同比2022上半年增长65.83%。通过数据可以看出2023年上半年二手房成交量远远高于2022年同期，详见下图所示：

四、小结及后市展望

就2023年上半年趋势来看天津市新建商品住宅1-3月成交量及金额方面持续上涨且3月份达到峰值，进入4-6月后成交量小幅度下滑；成交均价方面上半年虽有波动但幅度不太，整体处于16000-18000元/平米区间，整体来说处于上涨状态。这也能看出随着在2022年年底疫情全国放开后，房地产市场在快速回归到正常轨道。

对于二手房成交方面来看，不论是成交量还是成交金额或者成交均价，与2022年同期相比，有了大幅度的增长，增长率均在65%以上，房地产市场已经真正的回归到常态。

从全国角度来看，在“房住不炒”总基调下，多个城市落实因城施策，各种政策的出台，利率的调整等相继落地，相信天津房地产市场将有明显改善。

（国策天津分公司 刘萍）

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责任编辑：天津房价