2023上半年中国房地产总结与展望

　　2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期;另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现的需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑;而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。

　　预判三季度，我们认为，筑底行情还将延续，“以销定产”模式之下，核心一二线新房供给尚有放量空间;而成交大概率延续低位波动，环比小幅回落;而累计同比增幅或将持续收窄，很有可能在年末之前转负。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。

　　2023年上半年，新房供应略显不足，据CRIC监测，前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”。预估6月，预期新增供应2508万平方米，环比上涨32%，同比下降23%，二季度供应规模还是略高于一季度，不过上半年累计同比下降9%，不及去年同期。

　　不同能级城市呈现出显著的分化行情，“以销定产”模式之下，一线房企推盘积极性明显好于二三线城市，二季度供应较一季度环比上涨32%，显著高于30城平均，仅北京供应略显疲软，同环比齐跌，且上半年累计同比下降29%，供给约束显著。二线城市二季度供应环比上升22%，同比下降13%，多数城市环比持增，而长沙、郑州等涨幅甚至翻番，仅少数成交行情相对惨淡城市诸如天津、南宁、福州、常州等房企推盘积极性不高，二季度供给呈现同环比齐降态势。

　　2023年上半年，整体新房成交仍呈现出弱复苏行情：据CRIC监测，前5月120个重点城市成交15873万平方米，同比仍增23%，好于去年同期。预估6月成交，并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降，预期单月成交面积为2935万平方米，环比下降1%，同比下降20%。上半年累计同比上涨13%，增幅较上月收窄10个百分点。

　　从变化趋势来看，一季度受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，新房成交迎来一轮放量，二季度增长动能转弱：4-5月连续2月重点120城成交出现环比下滑，降幅分别达27%和4%，5月单月成交面积为2977万平，已不及今年2月行情启动初期水平。

　　分能级来看，一线韧性较强，二季度成交同环比齐增，主要得益于优质项目加速入市，叠加改善需求相对充沛，对成交支撑作用增强。重点二三线则呈现由增转降，二季度成交环比下降6%，武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴随着刚需刚改释放殆尽，成交动能开始转弱;而少数城市尚能保持增长，一类为热点恒热的成都、合肥;另一类为行情相对独立的西安、青岛;还有近期因改善盘集中供应带动高端市场火热的厦门等。

　　2023年上半年，17个重点监测城市二手房累计成交4525万平方米，同比增长55%，较去年下半年增长30%。由于一季度“小阳春”行情的拉动，上半年二手房累计成交规模维持在较高水平，并创2020年以来半年度的新高。

　　分城市来看，青岛、苏州、东莞等上半年成交累计同比增幅居前，以东莞为例，去年末松绑限售激活二手房流通性，叠加去年受政策压制成交基数较低，累计同比实现倍增。而北京、杭州、厦门等城市，虽然春节后也经历了一波小阳春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累计同比涨幅收窄至30%以内，特别是杭州，6月成交环比降26%领跌，同比更是近乎腰斩。

　　2023年上半年，房价整体有所修复，和去年12月末相比，70城房价同比降幅明显收窄，房价同比上涨城市也有所增多，一二线整体房价同比持正。不过4、5月房价修复趋缓，70城环比上涨城市数量有所减少，三四线环比更是转跌，CRIC数据亦显示5月百城成交均价环比转跌。

　　从CRIC监测的2023年前5月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降2%、同比增长5%。其中一线房价基本持稳，环比持平、同比微增1%。二线房价整体稳中有升，同、环比分别增长5%、2%，三四线房价仍存下行压力，环比下跌1%。

　　前5月房价TOP10入围名单与去年同期相比，只有1个城市变化，即苏州取代绍兴成为房价第10名，TOP10内部位次发生一定改变，比如上海超越深圳成为房价冠军，广州、厦门位次互调。从TOP10入围城市房价同比涨跌幅来看，上海、北京、杭州等交均价持稳，同比涨跌幅在10%以内。而深圳、东莞、厦门、苏州房价涨跌更为显著。以东莞为例，2022年成交萎靡叠加备案限价导致低基数，加上2023年上半年楼市阶段性回暖，前5月成交均价同比上涨19%。

　　房价涨幅TOP10城市多为核心一二线城市以及东莞等强三线城市，前6名同比增幅都在10%以上，不过究其原因，房价上涨主因还是结构性因素，例如厦门，去年1-5月岛内项目成交占比只有12%，而今年前5月岛内改善项目集中入市，成交占比激增至30%，拉动整体成交均价。

 

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