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在1965年的科幻电影《史前星球之旅》中，2020年，人类在月球上建立了永久基地；机器人厨师和机器人警察可以代替人类完成大部分工作；人与人之间形成了巨大的关系。 “大脑互联网”……
小时候我们会写，2020年，汽车可以在天上飞，机器人可以做家务，随时随地去月球，时空隧道，任何门……
2020 年曾经属于未来。
我只是没想到它来的这么快，我们没有看到飞车，我们没有去任何大门......但如果你只是相信，你所有的想象最终都会长成一棵参天大树.
2020年的天津楼市，需要想象力吗？
在一定程度上是一张“明牌”，2019年的土地市场已经给出了部分答案。
土地市场构成楼市的底层价格逻辑：
在地价被套住的板块，房价不会大幅下跌；在地价下跌的行业，房价几乎不会上涨。
因此，有必要通过每一块土地，对2020年要买的房子做出判断。
01
2019年天津土地成交“一高一低”：成交面积和金额高；交易底价低。
一年内内地多个板块连续“跳水”。哪些行业的地价跌幅较大？
我们在统计后得出一个排名，然后简单地查看它。
团泊东和塘沽湾地价跌幅最大。
南湖、铁东北路、东丽湖、莘庄也跌幅超过20%。
2019年团泊洞房价下跌30%，地价也下跌38%。
别看北大资源这块地，才3505元/平方米。现在不敢动了，因为价格战太激烈了。
最重要的是，富力新城低于其地价。 2014年地价仅为1244元/平方米。
在同一块板上，只要有一块便宜的地块，另一块板就会吃亏。
团泊洞房价承受不住，地价也承受不住，然后房价还是承受不住，循环！
塘沽海湾土地价格在两年内下跌了 30%。
在土地整理方面，中国建筑最具发言权。其他项目就看脸了，尤其是天地园和晶锐，会比较难受。
地价下跌，房价被拉到天花板。 2019年7块地供应量创顶，更惨。
但需要明确的是，塘沽相对于 2018 年 1 月，海湾土地价格有所下降。
如果限于2019年，地价还是比较坚挺的。有了中建，将支撑底部。
武清南湖与滨海塘沽湾非常相似。
与 2018 年相比，2019 年地价下降了很多。
年末又一波暴跌，板块地价下跌23%。都城和天地园顿时郁闷了。
今年南湖房价受盈大厦青睐，应该找个合作伙伴了。
铁东北路房价跌破谷底是事实。
碧桂园9000多块地，商业用地占比较大，不作为价格参考。
以住宅标杆，融创景园与碧桂园中骏天环、绿地新丽北苑相比，地价下跌22%。
绿地新丽北苑精装房开盘19000元/平方米，足够融创和星河喝几盆（星河国际纯住宅楼面价接近20000/平方米）。
如果价格低，则有支配地位。现在绿地单价上调了1000元。
2019年东丽湖房价有所上涨，但2020年未必。
地价跌了22%，房价呢？
10000人之前可能会买高层，今年恐怕能买平房了。
莘庄2019年卖地4块，内地半年跌20%。
目前只有第一个项目入市，底价最高。
城投置地底价最低，要竞争价格就是主角。
金城置地与花园西万科紫台合作，或许今年万科会重新入驻莘庄。
在天津，每家房地产公司都是独立的。
融创专注于北辰；万科以前是针对东丽的，现在是在攻击西青； 津南几乎是第一个站点……
这与政府资源丰富有很大关系。
2019年武清商圈火了，抢车位、卖门牌……都是这样。
但火的还是2018年卖的地，都是高价地。
京能、永新、城投三个项目都着力提升。它们体积大，总价高。诚然，只有改进项目才能产生溢价。虽然地价高，但他们并不担心卖不出去。
2019 年土地价格下跌 19%。
今年商圈房价会不会回落还不好说。
一方面，已经贴上了行业改善的标签。就算房价再便宜一两千，也不一定是刚需；
另一方面，武清人是城头和永信的“铁粉”，外国和尚不善念经。
2019年，绿地收购了位于大运府南侧龙州路188号的宅基地。
虽然成交楼面价格为9543元/平方米，但含30%商业，纯住宅楼面价格为15114元/平方米。
2018年初天房和招商局拿地的时候，虽然三价联控已经成立，但地价并没有停车，房地产企业的拿地惯性还在。
大运河地区的地价下跌了约 18%。绿地项目出来后，决定了该板块的房价。
2019年西青南站板块，意为高举轻放。
虽然规划看涨，但地价18%的跌幅是无法避免的。未来一段时间，该板块的话语权将掌握在金融街手中。
招商园1872高层18500元/平方米。如果金融街有高楼产品，价格就很难涨了。
鲜水谷虽然在2019年卖出了一块地，却拖累了地价。
上海建工楼面价格为5592元/平方米，包括部分商业建筑。纯住宅楼面价格约为7100元/平方米。与2018年海兰市相比，地价下降了15%。
其实上海建工地盘已经停牌，二次挂牌下跌28%。
鲜水谷供应量虽不大，但地价承受不起。
西青区中北部中西部地价一年下跌13%。
这个板块的话语权在中军手里，龙湖现在还真没有动静。
我曾经以为北中西会是精武镇的标杆，但终究还是最强距离。现在北中西是比精武镇低的一个坡度。
我很好奇，如果今年精武镇有卖地，地价会不会下降？
学府工业区共有三块地。 2019年售出两块地块，地价下跌12%。
另一件在两次上市并取消捆绑业务后，就暂停了。起拍楼面价11323元/平方米，证明这个价格还是不合适的。
这个板块的地价被高估了，最后没有持有，房价必然会发生变化。
其实基础还可以。有地铁，离外环线也不近。如果坚持不下来，很有可能是第一个新项目做得不好，其他地产公司都退了。
大张庄地价降了10%，但绝对价格已经很低了。还能往哪里走？
这个板块，你要diss北辰政府，一开始是卖不掉的，还得一口气再加4块钱。不怕价格战打不起来？
果然有1个案件被搁置了。
北漂是该板块的主要购房者，但吸引力不如武清，地价有点难以承受。
02
在版块里，只要有便宜的土地，所有的物品都要活生生的看到它的脸。
房子能卖多少取决于地价。
在激动人心的市场中，你可以不在乎地价，但在理性的市场中，地价是房地产公司手中的筹码。
虽然卖面粉的时候已经定了面包的价格，但并不是说不能低价卖面包。
尤其是项目凑到一起的时候，内斗会来，成本和底线会打。只要有低价地块，该板块的房价就很难上涨。
所以天津房价为什么坚挺，在买房之前，一定要搞清楚该板块所有项目的地价，还要权衡一下相邻板块的地价。
因为即使房价梯度在一段时间内出现异常，最终也会回归。
当然，楼市里也有地价。
比如海交花园，今年的楼面价格一直没有低于9000，所以房价下跌是没有依据的。虽然供应量很大，但到目前为止还没有打过价格战。
海滘园地价可以自行承担，但也要看旁边国家会展中心的地价。
03
2020年天津市区房价是涨还是跌？
涨不涨很难说，但基本不会跌，因为地价已经见底了。
2019年市区仅售出8块地块。
比较地价的下跌，和地王相比是没有意义的，只有201这两年8、2019。
● 河西新梅江起步区：
2018年12月，绿城中标地块楼面价22333元/平方米（御江台）； 2019年9月，中海以20670元/平方米的楼面价中标地块。
梅江新启动区楼面价格下跌9%。
● 河西新美江陈堂：
2018年12月，中交绿城土地楼面价21465元/平方米（绿城城源）；同地另一块土地挂牌，预计1月出让，楼面价20911元/平方米。
陈塘楼面价格下跌3%。
● 河北金钟街：
这些土地有点特别。 “前辈”是地王（西州印章）。
2019年10月待售土地楼面价仅为15864元/平方米，含公共设施，不排除分摊成本的可能。
与3月份的地块销售相比，下降了24%。
也有近两年没有卖“先例”，但有“故事”的版块。
● 南开区灵庄子地块（融创南开陈园），首挂楼价18000元/平方米。延期后发布公告，取消2万平方米安置房建设，楼面价格不变。
● 河东区津滨大道，扩建停牌后，最终楼面价格下降18%，安置房建设取消。
在市区，尤其是核心区，地价已经触底，如果符合梯度，不可能大幅降价。
你为什么这么肯定不会降价？
因为市区土地整治成本太高。
例如，南开1911所在的南开科技城地段，征收成本为每平方米13000元。这不涉及大规模的住宅拆迁，只涉及厂房的搬迁。
还需要市政和生活设施，这是成本的另一部分。
因此，城市地价没有大幅下降的空间，成本是有的。
2019年红桥区推出16块地块，很多人认为地价不会太高。
不天津房价为什么坚挺，很多都是棚户区改造的地块，土地成本比拆厂房高N个档次。你觉得地价能低点吗？
地价能扛，房价能扛。
还有几个比较亮眼的例子。
水西公园地块“二挂二拓”，最终暂停。
折腾了半天，只降了一次，地价维持在15617元/平方米，不再降价。
由于土地整治成本不低，园区建设和配套建设均不允许压低地价。
这块地的缺点是总价太高，43亿，说不定小块地好卖。
华远高新区挂牌后，暂停挂牌。重新挂牌只是取消了幼儿园的建设，地价仅小幅下跌至12345元/平方米。
包括东丽区锦滨大道地块，停牌一年后再次出售，地价不降。
这样的城市化行业，土地整治成本相对较高，降价空间不大。
城市区域和城市周边的城市化区域由地价支撑。即使在楼市调整期，房价也会有一个相对安全的边际。
04
2019年一季度，房企仍有抄底心态，拿地不是很理性。
宁河路泰碧桂园地块溢价率最高可达50%；宝坻、北辰、机场等地都拍卖溢价30%以上的地块。
情绪来去匆匆。 2019年下半年，天津楼市市场冷。
从“房不炒”到“房价不涨”，房企拿地时，首先要看的是板块的天花板在哪里。
这从侧面反映出下半年出让的土地是理性选择，价格基本是底部。
那个时期的底价基本是底部。
被蛇咬了十年，怕绳子。
天津有一家新的房地产公司已经连续3次戒备，现在必须得到公司全票通过。非常谨慎。
因此，市场无动于衷时的地价是非常客观和理性的。
05
项目要交易，土地也要交易。
区政府会不会做决定很重要，毕竟房价会受到市场预期和供需关系的影响。
虽然限购买地不限购，但节奏也要控制。
一年有两块地是正常的。例如，当精武镇的土地供应量增加时，将立即暂停土地出让。
比如新立和新庄都赶时间，一下子放出4个地块，更别提铁东北路、塘沽万和大张庄了。
06
土地市场是衡量行业竞争力最直观的指标之一。
高强度供应是2020年房价、2019年土地、2020年住房的最大压舱石。
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责任编辑：天津房价
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