天津松鼠找房网-美丽屋一站式购房平台
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从2019年底开始，我们对2020年天津楼市的预测一直处于基本一致的状态：
2019年底是买房的窗口期；春节过后，会有小春市；年中行情降温，又是一个窗口期；政策是宽松的天津房价如何调整，如果城市落实政策，市场不会太差……
但突如其来的黑天鹅彻底打乱了节奏，剧情反转，原著剧本也不会播放了……
2020年的天津楼市需要重新预测。
疫情对经济的影响不言而喻。现在大家最关心的是房价会不会下跌？
有人说疫情结束后会下降20%；其他人说不会有太大影响...
站的观点不同，得出的结论也不同。
抛开全国，我们现在站在天津的角度，只谈天津。
01
发生异常时，查找上一个异常。
2003年非典发生时，天津的情况如何？
SARS基本在2003年5月结束。下半年，天津房价突然大推。标志性时间是9月，新房单月销量达到113万平方米。
16年后的2019年，天津在小阳春3月份卖出了105万平方米，也是很猛的。
从2003年下半年到2004年初，房价一路飙升。
2004年第一季度，天津二手房房价较2003年同期上涨约23%。
几个例子，从 2003 年 9 月到 2004 年 4 月：
●水木天成由2618元/平方米涨至2860元/平方米；
● 华远新城二期由3050元/平方米提高至3700元/平方米；
●阳光100国际新城由3900元/平方米涨至4930元/平方米...
从数据上看，天津楼市非典结束后，“量价齐升”。
如果由此断定，今年疫情结束后，历史会重演，这是不正确的。
究竟是什么导致了 2003 年的 天津房价 激增？
最直接的原因是拆迁。
2003年，由于海河开发和旧城改造，天津市拆迁约500万平方米。过去五年，这个数字一直徘徊在100万到200万平方米之间。
结果，2003年天津市场的二手房全部卖空，转为新房，导致供给不足，最终推高房价。
02
2003年，天津乃至全国的经济和房地产形势都无法与今天相比，也没有直接的可比性。
但有些规则不会改变。
2003年天津的楼市市场有两点：
①疫情不会让购房需求消失，只会滞后。
拆迁是一项年度行动。非典发生的时候，购房需求肯定很大，但几乎都积压到了下半年。
这点在受非典影响最大的北京和广东也可以证明：
● 北京4月销售增速放缓新房，5月又回升，二季度销售面积仍增长50%。
● 广东省3、 4 月出现负增长，5 月后继续回升。 一、二季度销售面积分别增长29%和26%。
看疫情与房价的关系，首先要看疫情是否真的改变了市场的供求关系。
显然，没有。
回顾天津新房2019年成交情况，小阳春2-4月成交面积约280万平方米。
如果没有疫情，今年的数字会更高。
毕竟2019年初的政策放松只是一个预期，但到年底，它实际上已经落实了。
因此，今年疫情结束后，住房需求将叠加。
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按照先量后价的原则，房价也会上涨。
会吗？另请参阅第二件事。
②房价上涨与否最关键的因素是供求关系。
2003年天津房价大涨，因为拆迁，市场上的房子全部卖空，供应不足天津房价如何调整，导致价格上涨。
2020年天津供应情况如何？
这是去年一年的话题：土地销售猛增。
2019年天津市土地交易规划建筑面积达1810万平方米，为近五年来最高。
反映到新房市场，供应量很大。
粗略计算，这大约是18万套房屋，其中一些已经在市场上，大部分都在路上......
这只是2019年的，今年呢？
疫情重创经济，卖地节奏谁都知道。
1月22日，天津市自然资源和规划局公布了津南区2020年土地供应计划。
鲜水谷、莘庄、北闸口、八里台均有住宅用地待售。
最重要的是，会展中心一期余额22万平方米的地块也将挂牌。
28个地块总出让面积约205万平方米。与2019年相比，津南区总转让面积约174万平方米。
可见今年土地供应量不会少。
虽然其他区还没有公布土地供应计划，但从津南区的角度来看，今年的土地市场依然会非常强劲，所以新房的供应一定是充足的。
04
说了两句，就可以得出结论了。
住房需求集中爆发，这将在短时间内对冲新房的“天文数字”供应。
①到了4、5月疫情基本结束，开发者12个月的任务压缩到8、9个月完成；
正好是年中，一定会大力推货，市场会出现楼盘人山人海，竞争激烈。
随后将推出按量定价的促销活动。
尤其是供应量超大的行业，价格战在所难免。
②但是新房促销降价不会结束。
2019年底，天津市住房和城乡建设委员会负责人曾公开表示，2020年“要保持房地产市场在合理区间运行”，既不暴跌也不暴跌急剧上升。
15折仍将是疫情结束后的“市场底部”。
③疫情结束后，楼市28法则会很明显。
住房需求集中释放，“优质”竞争激烈楼盘，房价不降反升；价值支持较弱的楼盘的推广会很强大。
比如去年最火的板块生态城、武清商圈、花园西、高铁南站、宝坻高铁新区……热度会比较高。
此外，2019年末，天津二手房的成交量正在下滑。许多人卖掉了 二手房 并等待购买 新房。把钱永远留在他们手中是不可能的。即将上市。
他们购房的目标是改善，所以疫情结束后，改善后的房屋可以抗住价格。
05
有人认为天津二手房疫情结束后还会再降20%。
这几乎是不可能的，天津二手房已经从 2017 年的高点下跌了 25%。
2019年下半年显然不会跌，因为很多房价已经到了尾声，再跌的话业主也不会卖。
所以，疫情结束后，不要指望业主“深切切肉”。
对于那些想要出售房屋的人来说，由于需求旺盛，年中将是出售房屋的好时机。
但需要注意的是，学区房是最刚需的，每年小阳春是学区房的旺季。
今年的需求受到挤压。小阳春虽然失败了，但爆点压力可能越来越大。
06
2020年的天津楼市要兼顾“放宽政策”。
2003年，房价飞涨的背后，有“一张纸”：
国务院18号文件已经发布，其中第一个指出：房地产业关联度高、带动性强，已成为国民经济的支柱产业。
另外还出台了优惠政策：
公房使用权公开挂牌，取消已购公房挂牌交易收益分成，取消挂牌审批手续，简化交易手续，降低土地出让金征收比例……这极大地刺激了楼市。
让我们回顾一下之前发生的事情：
● 1998年，由于特大洪水，房地产取消福利房分配，走向市场化，开始承担经济发展引擎的角色。
● 2003年的非典从中央层面确立了房地产作为国民经济支柱产业的地位。
● 2008年金融危机、海啸和地震，房地产由“打压”变为“扶持”。
这是什么意思？
遇到灾难，地产一定会挺身而出“承担责任”。
因此，今年的楼市政策也一定要宽松。
“房住不炒”不会改变。关键是看“房不穿经”会不会消失。
还记得2019年底楼市在国内发生了什么吗？
深圳、成都、广州、佛山、青岛……等多个城市开始放宽政策。
天津“两个中关村”也出台放宽限购征求意见稿；并且已经明确表示，2020年“海河人才”计划升级，积分调整落户……
楼市政策放宽已近在咫尺，但箭尚未射出。
银保监会1月27日发布通知，鼓励企业通过适当降低贷款利率来战胜疫情。
2月3日，中国人民银行启动1.2万亿元公开市场逆回购操作，投入资金保障流动性供应充足。银行体系流动性总量比去年同期增加9000亿元。
无论支持什么，重要的是给市场信心。
几乎可以肯定，今年货币政策会宽松，房贷利率极有可能下调。
易通货有利于楼市。
07
疫情结束后，天津楼市会有一个小市场高峰，是卖房的最佳时机。
但“干完一年”需要9个月，所以下半年天津楼市将满负荷运转！
目前，我们认为政策放宽是未知数。如果政策力度不够，供给量大，那么楼市下半年也不乐观。
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责任编辑：天津房价
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