未来十年天津房价预测,黄奇帆最新演讲：房价暴涨已成历史 但这三个地方还有机会

作者：重庆市原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆

7月13日未来十年天津房价预测，世界华人房地产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会在上海召开。重庆市原市长、中国国际经济交流中心副理事长出席并发表精彩演讲。

如何判断房价走势？哪些城市楼市还有投资价值？未来十年中国房地产将如何洗牌？ “最懂中国经济的市长”给出了自己的判断，并在思潮中向读者发表演讲——

女士们，先生们，很高兴参加今天的“世界华人房地产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”。来了之后才知道，这个会议已经开了十年了。它每年举行一次。坚持和伟大的成就。

根据大会主题，围绕房地产行业高质量发展要求，谈中国房地产行业未来发展趋势。

我今天所说的趋势是一个总体的内部趋势，一个长期的、长期的、基本的、基本的趋势。

01

中国房地产市场有多大？

未来十年新房，销售交易量会有比较大的下降。这种变化是从过去几年的高峰到拐点，总量呈下降趋势。

在过去的 20 年里，中国房地产的年新房销售交易量翻了两番多，从 1 亿平方米增加到 17 亿平方米。

那么未来十年会发生什么，是保持每年17亿平方米的现状10年以上，还是继续每5年或10年翻一番，17亿平方米将变成3十亿平方米，34亿平方米？

我的判断是，未来十年，中国每年的房地产新房成交量不仅不会翻倍增长，反而会逐年小幅萎缩，或者是零增长或负增长。十多年后，房地产年销售交易量可能降至10亿平方米以下，减少40%。

在未来十多年的长期内，中国房地产新房年销售量压倒16.7亿平方米，这个时代已经结束。去年仅比上一年增加了 1.8%。

因为从1998年到2008年，年增长率在25%左右，三年翻一番，十年翻三番。从 2008 年到 2012 年，它以每年约 15% 的速度增长，五、在六年内翻了一番。

2012-2018年总体保持在6%-7%的区间，增速进一步下降。去年增长率为1.8%。

我这句话的意思是，未来十年房地产行业的发展趋势不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是会逐渐缩小。当然，这种收缩不会是一个。年内有20%或30%的大规模收缩，一般在十年以上的时间段内，逐渐下降。十多年后，年完成销售量下降到不足10亿平方米。

02

总收缩后，

中国房地产建设的重点领域在哪里

过去十年的状态，无论是沿海发达地区还是中西部地区；无论是大城市、中城市、小城市、区县市，总之已经充分开发，房地产遍地开花。全国住房运动的时代。

从现在开始，未来十年，房地产不会四面八方开花，东、西、北、南、中都会火爆，但房地产还是会有热点。我们说每年17亿平方米的总量，未来可能会变成15亿或12亿平方米。

这个建设量和生产量主要体现在三个热点。

一个是中心城市。

所谓中心城市，是指除省会城市外，还包括一些同级的区域中心城市。比如山东省除了省会济南，还有一个区域中心城市青岛；广东除了省会广州，还有与中心城市深圳同级的。

第二个是大都市区。

超大城市的辐射将形成城市圈，城市圈中的中小城市将成为房地产开发的热点。

第三个热点是城市群。

城市群中的大中城市往往是未来十年房地产开发的热点。我国人口在50万以下的城市叫小城市，50万到100万的叫中等城市，100万到500万的叫大城市，人口多的叫大城市。 500万到1000万的叫大城市，1000万以上的叫超级城市。

在省会城市中，有郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安等一批千万人口以上的特大城市，这些城市将发展为1500 万和 2000 万。

一些省会城市现在有50人口0、600万，未来可能会朝着1000万的方向发展。

这里的动机是什么？总的来说，中国各省省会城市的发展规律会遵循“一二三四”的逻辑。

所谓“一、二、三、四”，是指省会城市通常占全省土地面积不到10%，通常为5%-10%；但其人口一般相当于全省总人口的20%；其GDP可能达到全省GDP的30%；其服务业，无论是政府主导的学校、医院、文化等公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，普遍占全省GDP的40%。

从这个意义上说，大家可以关注一下近10个国家级超千万级超大城市。按照这些省份的经济总人口规模，十多年的人口增长都在500万左右。上述可能性。只要人口增长，城市住宅房地产就会跟上。

所以我前面提到的大都市和超大城市，还有一些1000万到2000万的城市会继续扩张。如果超过2000万，可能会封顶，但不会在1000万到2000万之间。封顶，就会形成它的趋势。

如果已经是2000万以上人口的超级城市，那么这个超级城市本身的核心圈已经密集地撞到天花板，其发展将集中在大都市区。

大都市区不是行政区，而是经济辐射区。大都市区的辐射面积一般为1.5-2万平方公里。

大约 50 公里到 70 公里的半径形成一个大都市区。这个大都市区会有一些中小城市。这些中小城市如果独立发展，一般不构成热点。但是，一旦进入大都市区发展，这些中小城市就会加速发展。

以超大城市为中心的城市群一般由方圆四五百公里的城市组成。相距太远的城市不构成城市群。比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群中的大中城市将加快发展、互动、优化资源配置。

总之，虽然未来十年中国房地产开发交易的年规模不会翻一番，但20年回首，目前的17亿平方米是一个高点，一个拐点，而且会逐渐未来变成15亿。 ，12亿，每年10亿平方米。

未来十年，房地产开发将不再是遍地开花，而是相对集中在省会城市和同级区域中心城市、都市圈中小城市、大中城市城市群中的大型城市 三个热点。

03

决定房价走势

的三个因素

未来十年左右，房价将趋于稳定，既不会大幅上涨，也不会大幅下跌，房价平均增长率将低于或等于GDP增长率。

1998年全国城市新建住宅成交均价为2000元/平方米，2018年全国均价升至8800元，大账称翻了两番。这是全国东部、中部、西部城市住宅每平方米开发量均价，10年翻一番，20年翻两番。

如果本地比本地更本地，那么无论是东还是西，它都增加了两倍多。比如2000年成都主城房价是均价1000多元，2017年达到10000多元未来十年天津房价预测，翻了三倍多。

在北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等沿海地区，热点一线城市的房价基本翻了三倍，上涨了八倍，有的甚至超过了十倍。特别热的地方。

一般来说，特别热的一线城市的家庭，30年、40年都买不起不吃不喝的房子。房价收入比非常高，世界第一。

我的意思是说，在过去的十年里，中国的房价跟房地产开发和生产是一样的，五年翻一番，十年翻两番，17、18年翻一番。国家的三倍。

支持此状态的原因是什么？一般来说，有三个原因，而任何价格波动总是有三个原因：

第一个原因是供求关系，商品的供求关系。

供应不足会抬高价格，供应过剩会降低价格。可以说，过去十几二十年，中国的房地产一直供不应求。人均10平方米到20、30、40平方米的过程是短缺经济的一个短板。过程，因此对提高规模的强烈需求支持它越来越多地建造。在越建越多的过程中，依然供不应求，导致房价不断上涨等等。

第二个原因，房价上涨当然和货币有关，通货膨胀是一种货币现象。

从2004年到2005年，中国M2近十几年都以两位数的速度增长，年增长率超过10%，有的年份甚至达到20%。今年6月我们的M2超过190万亿，去年超过180万亿。 2004年，M2实际上超过20万亿。

也就是说，过去十年，M2翻了三倍，也翻了8倍。当然，这笔钱会影响社会经济。

好在，大量资金被房地产吸纳，房地产成为M2超额增长的吸收体，使得整个社会商品价格指数稳步增长，但房价每三年翻一番，每两年翻一番。 5年。因此，近年来房价的上涨也是一种通货膨胀现象。

第三个原因是，一个国家的房地产价格还受到外部影响，汇率，国际购买力，当然还有国际经济危机的影响。

比如美国房地产繁荣的时候，美国经济好，当然世界经济也会一起上去；美国金融危机或其汇率波动较大，也会对中国市场产生影响。中国经济增长的过程也将吸引外国投资或在中国购买房地产。

当我说这一段时，我的意思是价格和房价与这三个因素有关。过去十年，我国房地产价格翻两番、翻三番，就是这三种现象的结合。 .

基于这个角度来预测未来，在房地产供需方面，我们已经进入了供应过剩的阶段，虽然部分地区还是会出现供应短缺的情况。因此，供给不足导致房价上涨，房价上涨的动力已经减弱。

在通货膨胀方面，我国的M2已经达到190万亿。未来 10 年 M2 会翻两番吗？不可能的。近两年国家去杠杆和金融稳定，使得M2增速大致等于GDP增速加上物价指数。

近几年GDP增​​速6.0%，物价指数上涨2个点，所以2017年和2018年M2为8.00。今年1-6月，8.5，基本上是的。

可以预见，未来十年，M2增速将与GDP增速加物价指数基本持平，保持均衡增长。

未来十年中国GDP平均增速一般在5%左右。房地产价格涨幅一般不会超过M2的增速，一般不会超过GDP的增速，一般会小于普通家庭。收入增长率。

总之，中国的城镇化还在发展过程中，城镇化率还有10%的增长空间。

城市群、都市圈、国家中心城市、超大城市仍在发展。中国的地价没有大幅下跌的可能，中国的房价也不会大幅下跌。没有这个经济基础；但不会再发生五年翻一番、十年翻两番、翻三番的历史现象。

未来十年，房价将趋于稳定，不会暴跌，也不会暴涨。

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责任编辑：天津房价