2023天津房子还限购吗,2023年，天津楼市会更好吗？ 2022总结｜秘密

腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让先生消失在你的生活中，

大致可以做三件事：

我是一个非常懒惰的人。 一直打算12月底写年度总结和展望，懒得整理，一拖再拖。 前几天写了个，后来删了。 今天结合中原年报，谈谈秘君对2023的看法。 补充一句：比起大部分平台的废话，中原作为老牌机构，分析扎实。

政策：救房企、规避风险是重中之重

支线任务刺激购买欲，归根结底，房子不是用来炒的！

日前密君详谈：住建部部长新年伊始态度明确，明确2023年政策方向：要大力支持购买首批房，降低首付比例和首套房利率。 向下。 对买二套房给予合理支持，对以旧换新、以小换大、多子女家庭给予政策支持。 原则上不支持购买三套以上，不给炒家再入场留余地。

也就是说，2023年的房地产政策：要在经济复苏中稳中回升，不能拖。 不是信心的问题，而是政策刺激，直到它企稳回升，但底线是不鼓励炒房。

对于购房者来说，2023年的购房政策历史上是宽松的，至少上半年利率会维持在3.4%至3.9%之间的低位，但这是政策的一个分支。

2023年楼市政策主线依然是“保交”。 在全国10万家房企中，2022年能得到政策支持和资金支持的房企只有一小部分，所以主要任务是救房企，通过房企稳定投放，不发生系统性扩散金融和社会方面的风险。

2023年房险公司的政策无非是：暂停实施三四级考核、加大输血力度、设计特殊保障工具。 老百姓不关心这些，只是告诉你，幸存的企业暴雷的概率下降了，尤其是知名大企业，信任度还能上升一点。 真正便宜的时候也不是买不到。

购房者关心的是买房政策。 2022年，中原数据发布全国房地产发布1120余条，创历史之最，但并未达到预期效果。 商品房市场下滑，固定资产投资和社会消费总量不尽如人意，这意味着2023年刺激政策还有空间？

2022年，三四线城市已经没有裤衩了。 2023年，政策将刺激一二线城市。 所以2023年一二线城市都会有实质性的刺激政策。再说天津买房的门槛还高不高？ 本地人限买两套，也可以买一套卖一套，滨海不限购。 外地人只需要半年的社保，落户门槛无论是积分、避难所还是人才，都前所未有的低。

当你想买的时候，你可以为所欲为地去买。 当你不想买它时，当你得到指示时你就不会买它。 预计2023年一季度天津政策将有所放宽，但除非落户全面放开，否则政策无法刺激天津楼市。 但如果上海和北京升温，天津会怎样？ 肯定会受到示范效应的推动，自身政策的叠加会增加知名度。 我个人的判断是天津等一二线城市的政策会在一季度出台，而真正转移到天津楼市的可能是三季度。 只谈政策。

销量：价值逻辑回归，区域结构重构！

新房格局，资源为王的时代！

2023年，天津在本已极低的门槛下难以迎来政策性行情，而房价的下跌让买房套利变得不可能。 贷款极其容易，不需要买房作为金融工具，这意味着天津市场的金融性会比较弱。 （强调天津市场是因为很多热点城市的逻辑不一样）那么天津市场又要回到根本上：需求！

2022年天津新房供应641万平方米，成交797万平方米，21年供应1221万平方米，成交1295万平方米。 成交面积下降38%，成交金额下降36.8%。 往年平均1200万平方米的销量，今年在慈航只有800套，市场萎缩不少。 谁敢说这接近40%都是疫情造成的？ 那将是纯粹的废话。

不过，成交均价从16960上涨到17410，涨幅3%，但不要激动，这是因为远郊成交跌幅太大，市区价格高，这推动了均价的上涨。 中原在这部分给出了非常明确的解释：成交额TOP 10的项目60%在市区，70%的项目均价在35000元/㎡以上。 而且22年没有新增拿地项目，21年只有3个项目入市，其余均为历史销售项目。

从区域结构来看，非常可悲的事实是：区域间价值分化已成定局，区域价值成为房价的决定性因素，和平河西量价齐升，南开高但成交量极低，河北红桥河东新改产。 ，从市场定位来看，低了一个档次。

秘君特别提醒的是：数据越热，房价越高，房企越容易扎堆，购房者为了保险或羊群效应更愿意涌入，这将推高本轮分化。 大多数人会买河西而不是去买别人的。 如果买河东红桥和河北，不要买最高价，很容易站不住脚，除非物产或资源稀缺。

从价格上看，和平60000+，河西南开40000+，河东30000+，河北红桥20000+，环内20000+，环外市场和武清未能突破20000大关，继续保持1 10,000+，其他在10,000元以下。 这种新的房价格局有望持续一段时间。

除区域结构外，2022年天津市场需求发生变化，刚性需求继续下降，改善较为平稳。 我个人对这个问题的看法是，刚需品的购买力受疫情影响比较明显，割韭菜多轮。 如果2023年没有外地人大举补充，刚需行情依旧不容乐观。 但是要完善市场，一是完善需求释放阶段，二是要有比较强的购买力储备，三是区域搬迁，比如红桥到河西的需求比较旺盛. ‍

因此，未来买房可接受的价格区间应尽可能靠近市区和核心区，尽可能购买优质的中、大户型。 买60到70平方米的高层是没有前途的。

秘君期待和服的板块解析，但目前还没有出炉。 到 2022 年，大多数行业实际上都会崩溃。 君个人看好津南展、西清水溪、海河柳林、未来城等环城版块。 国展是城市发展必须投入的板块。 明年水西热，海河柳林是高价值地，未来之城是盲从北方刚性需求，大规模规划满足刚性需求想象的结果。

2023年三大不确定因素：

一是疫情，怎么反反复复？ 直接影响到经济复苏，以及客户的购房意愿。 央行对购房意愿的研究降到了冰点。 二是雷暴地产公司处置，会不会骨折？ 会有现房销售吗？ 如果是的话，亚历山大将是刚需和竞争的人。 三是外地买房的人，购买力受伤，在买房价格提不起来的情况下，还有那么多外地人还执意要买天津的学历吗？

中原数据认为2023天津房子还限购吗，2022年，与2021年相比，外地人购房数量将减少1万套，约为100万平方米。 那么天津哪里又损失了300万平方米呢？ 10000套会涨多少？ 乐观点，恢复7个成就也不错。 当然，外地人会回来，但外地人并不是这个市场的主力军。 更何况，这一波过后，外地人对天津的定位会不会发生变化？

土地：2023年收缩不会造成供应短缺！

地价下调是标杆路线

在全国土地降温背景下，天津市土地出让建设面积400万平方米，出让金315.8亿元，下降70%。 很多人担心经济压力，这不是草根应该担心的事情。 平台企业持地59%以上，国企国企持地35%以上，民营企业仅占6%。

这意味着未来将以国有企业为主，现有的民营企业都在天津。 2023年很难有太多看点。

这就是天津楼市的难处：成交量太低，市场不小，民营企业的份额很小。 中原检测数据显示，70%的项目开盘销售额低于50%，几乎没有一个项目实现正现金流。 这也让不少房地产企业不敢在天津拿地。 从开盘周期来看，目前从拿地到开盘有8个以上的跳跃。 一方面，政府背书的公司效率很低，二是市场本身无法达到开盘卖的目标。

在这种情况下，开发商即使拿地，也会选择一些安全系数相对较高的区域。 开发商其实已经为买家指明了方向：安全第一。 所以大家可以看到，土地交易集中在中心城区是非常明显的。 全市六区成交占比达20%，远郊跌幅较大。

土地流转减少会不会导致供给不足？ 密君一直在想这个问题，中原的结论是不会，因为存量项目超过1000万平方米，还有2200公顷没有卖，足够在天津卖两个到三年。

不过，土地交易量下降的另一个方面是土地价格的下降。 平均土地价格下降了5-10%。 可见，未来房价仍将承压。

所以就算是现在吹嘘涨价的项目，明天前后一块地价降了1000的地块出来，立马就有特价促销。 也不是不可以，毕竟土地出让压力巨大，不然也不会刚过年就召开土地推介会。

做一个简单的总结：政策方面，一季度天津可能出台新政策，二三季度在一二线城市扭亏为盈的带动下，良好的政策氛围已经形成。 从市场成交情况来看，一、二季度外地人需求将有所回升，但不会恢复到往年水平，三、四季度回升势头减弱。 2022年在外地人环境和政策推动的氛围下，本地客户因积累和观望逐渐进入市场，形成刚性改革市场的小高潮。

市场的完善靠河西。 河东河北新改制的市场会好转，但河西复苏肯定是无法比拟的。 硬需市场仍以拼杀为主，提价困难重重。 环城客源会集中在几个热点释放，不可能全面开花。 2023年，土地市场仍会想方设法增加供应，保持地表价格稳定，实际楼面价格要低一些才能吸引开发商。 毕竟，开发人员的数量已经缩水了。 地价回落将延迟房价回落半年以上。

2023年的天津市场势必好于2022年的全年开市2023天津房子还限购吗，但2020年之前回归市场还为时过早。从时间周期来看，一季度会逐渐升温，二季度第三季度将是高峰期。 在这里，借用中原的结论最为贴切：长周期见顶，短周期见底。 也就是说，大环境决定了楼市会这样，无论是价格还是成交量，都不会再创新高。 但相比2022年，会有反弹，议价不会那么狠，成交量不会那么惨。 事实上，2023年是一个市场复苏的过程。 其中，疫情、雷雨和外地人需求是三大不确定因素。 （最后诚挚感谢，引用天津中原报告章节）

tag标签：

责任编辑：天津房价