天津楼市回暖调查

　　经济观察网 记者 田国宝 3月14日上午，将简单的行李带上楼后，王晓算是正式进入装修模式。今年2月，她以200万元总价买下天津南开区一套不到70平方米的“老破小”，此前，她已经通过“海河人才计划”拿到天津户口。

　　王晓是一位生活在北京的全职家庭主妇，孩子上三年级，由于没有北京户口，无法在北京高考，她将天津作为未来第二生活场所，“我老公上班来不了，以后就只能两地生活了，周末他来天津，寒暑假我和孩子回北京”。

　　像王晓这样为了孩子上学在天津买房的人不在少数，一直以来都是支撑天津楼市的重要力量之一。“去年拿到户口就准备买房，经历了疫情，春节后才敲定”。

　　一家民营房企天津区域营销负责人告诉经济观察网，过去一年，疫情影响叠加房地产流动性风险，使购房者极其谨慎，天津楼市积压了大量需求，“1月底，这部分需求开始释放，现在基本恢复到常态了”。

　　需求爆发

　　3月12日，位于天津河北区的德贤华府售楼处只有几名销售人员在，虽然是周末，但没有看房人。根据项目方公布的资料，该项目共14栋楼848户，全部为三居室。

　　一位销售人员表示，过去，由于天津房地产市场去化较慢，有相当部分项目都是现房或准现房销售。其所在项目，一期在2019年10月开盘，“去年3月已经交房，二期和三期预计今年交房”。

　　据其介绍，2月份看房的人比较多，成交相对较好，目前客流已经恢复到常态，由于是尾房处理，可选择性相对较小，“价格在350万元到550万元左右，所有户型基本类似，只是大小不同。”

　　同处一个片区的十里观澜项目有三四组客户在看房。根据项目方公布的海报，十里观澜从2022年1月1日到2023年2月28日累计成交403套，为河北区的销冠项目。

　　该项目一位销售人士告诉经济观察网，春节后销售开始逐步好转，到2月中旬呈现出爆发状态，“2月一个月卖出100多套，赶上去年半年的销量了，现在客流和成交都恢复正常了”。

　　这一片区共有三个项目，德贤华府和十里观澜的销售均价在3.6万元/平方米左右，还有一个天阅海河项目，均价在4.3万元/平方米。销售人员介绍，最近一个月累计成交近20套，基本为140平方米左右的四居室。

　　阅千峯项目位于南开区，最早于2019年9月开盘，项目单套最小面积160平方米，开盘时销售均价5.9万元/平方米，2021年涨价至6.4万元/平方米，目前销售均价7.5万元/平方米，除了常规折扣外，还另外赠送两个车位。

　　3月13日，阅千峯项目售楼处已经不复2月的热闹情形，“我们项目都是改善型需求”，销售人员介绍，本地改善型需求是项目成交的主体力量，“这种项目总价高，去化比较慢”。

　　铂悦公望项目同样位于南开区，紧邻南开中学，只有4栋楼252户，目前有一栋楼接近完工，其他三栋楼主体建成，正在做内外部装修。根据贝壳数据，该项目近30天成交量在南开区排在第四位。

　　和平、南开、河西、河东、河北和红桥为天津城六区，其中和平区和南开区因为学区较好，被称为天津楼市的天花板，多数新项目价格超过5万元/平方米，部分高端项目单价达9万元/平方米。

　　天津城六区的二手房市场，形成了一个以和平区为顶端的金字塔状行情，目前和平区的成交均价普遍超过6万元/平方米，其他城区的二手房成交均价在3万元/平方米以内，部分小区甚至低于2万元/平方米。

　　相较新房，天津二手房价格普遍较低。王晓购买的“老破小”位于南开区，紧邻天津大学，单价在3万元/平方米左右，而周边的新房售价普遍超过7万元/平方米。十里观澜附近的二手房价格普遍低于2万元/平方米。

　　天津链家一名中介人员告诉经济观察网，天津城六区的二手房价格主要和学区挂钩，派位的学校排名越靠前，二手房价格越高，“买房的大部分都是新落户的家庭为了孩子上学，老天津人很少会买二手房”。

　　据其介绍，这一波天津市场行情先后加起来不到20天，主要集中在2月上旬和中旬，“二手房市场主要以外地成交为主，新房成交主要是本地改善型需求，新房和二手房有联动性，但需求群体不同。”

　　需求释放

　　2022年中拿到天津户口后，王晓就将买房摆上了日程，但由于疫情，一直没有机会到天津看房，春节后，根据王晓的要求，中介选定了几套房源，“头一天看完房，第二天就约了房主谈价格，房主也在换房，着急卖，所以谈得很快”。

　　从看房到谈价格，再到签合同，王晓用了不到两周时间，三月上旬完成过户，开始张罗房子装修的事，“房子比较旧了，好好装一下，以后卖的时候也好卖”。

　　春节假期后，像王晓一样从北京来天津买房的人不在少数。上述链家中介介绍，之前很多人想买，但来不了天津，积压了大量的需求，“春节前后，很多人来买，基本都是首次在天津买房的刚需”。

　　2022年12月，疫情政策刚调整时，正值房企年终冲量，各大新房项目均推出了较大的促销优惠政策，比如十里观澜推出的5个9.9折;部分项目还根据首付支付时限有不少个性化的折扣，比如5天首付可以再优惠2个点。

　　上述房企天津地区营销负责人介绍，彼时，天津多数项目的折扣都低于9.5折，部分远郊区的项目甚至降至备案价的8.5折左右，“城六区的项目一套下来基本能便宜十几万、二十来万，有的项目还赠送车位”。

　　由于天津市场长期低迷，很多项目营销人员对市场本没有太多期望，更多是常规性的促销手段，但春节后市场成交完全出乎多数从业人员的预料。

　　据克而瑞数据，春节过后，天津新房到访量激增，2月6日-12日，全市热销项目共计接待客户32370组，平均单盘接待118组客户，环比上涨28%;共计认购2879套，平均单盘认购10.5套，环比上涨38%。

　　“去年一年积压的需求，集中在一个月消化了。”一位房地产央企人士这样形容2月的天津楼市，只是积压的需求释放得也快，大约两周左右，成交已经开始回落。

　　上述营销负责人表示，无论是新房的改善型需求，还是二手房学区刚需，过去一年，因为疫情防控及楼市下行影响，在今年春节后得到释放，“不仅仅是天津，全国都差不多”。

　　同花顺数据显示，2022年天津商品房销售面积973.77万平方米，同比下滑32.2%，这也是天津自2005以来商品房成交面积首次跌破千万平方米。2022年天津房价跌幅也接近两个百分点。

　　多位房地产从业人士告诉经济观察网，目前，虽然成交量降下来了，但市场行情暂时保住了。进入3月，随着市场回暖，部分项目减少甚至取消了折扣。

　　学区驱动

　　一直以来，天津因高考分数较低、落户条件宽松等原因，吸引着周边省市居民的落户需求，尤其是像王晓这样在北京生活而没有北京户口的人。天津多个项目销售人员也表示，高考分数较高的河北和山东也是天津楼市的重要客源地。

　　同花顺根据国家统计局数据统计，2016年到2021年，天津常住人口从1443万减少至1373万，净减少了70万人;而同期，户籍人口增加了107万。

　　天津目前的限购政策是，外地户籍在天津具备半年社保或完税证明，就可以获得购房资格;或者通过海河人才计划等方式落户，获得天津户口后，也可以获得购房资格，实际操作中相对简便。

　　2月一波行情一定程度上是因为二手房成交活跃，带动了新房成交，最终形成一二手房联动效应。

　　上述房企天津地区营销负责人统计了部分价格较高的新盘成交情况，绝大多数为改善型需求，“基本都是把原来的‘老破小’卖了换新房，如果没有二手房成交活跃，就不可能有新房的成交行情”。

　　阅千峯销售人员也表示，他们项目成交均为卖一买一的客户，二手房成交间接带动了新房的成交，“新房成交为什么起来了，就是因为二手房先起来了”。

　　虽然目前看房量和成交回落，但无论是从业人员，还是购房者，对楼市的信心在逐步恢复，“有些项目已经取消了所有折扣，这在以前是不敢想的”， 上述房企天津区域营销负责人说。

　　2021年，天津土地出让金超过千亿，但2022年这一数字只有314亿元，减少七成以上。随着楼市行情好转，天津2023年首批集中供地推出了25宗宅地，共计1954亩，推地力度恢复到2021年水平。

　　“还称不上回暖，最多就是复苏”，上述房企天津区域营销负责人认为，目前天津楼市供大于求的格局依然没有改变，北辰、津南、静海等区域依然有大量老盘无法消化，短时间内也不可能消化完，而部分热点区域的库存会快速降低，未来楼市分化将更为严重，“卖不掉的可能真就卖不掉了”。

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