若干年后，天津楼市会是什么样子？

　　“天津楼市未来会是什么样子?”

　　最近发现，已经很少有人问我哪类房产未来涨幅更大了，大部分人会比较关心，自己要买的房子是否保值。

　　今天想和大家探讨一下，若干年后，天津楼市会是什么样子。

　　有几个前提先和大家明确一下：

　　1)未来新生人口不断减少，作为北方大区的学区房，天津还是会有一定比例的年轻人涌入，但人口老龄化的趋势不可逆;

　　2)市场容量不需要这么多的开发商，国央企的占比只会越来越大;

　　3)城市更新任重而道远，市区现存的老房子未来会以翻新或加固为主，不会大规模拆迁，因此市区核心区未来的新增宅地供应量会非常少，而外围的待开发宅地到处都是。

　　基于以上几点，天津未来会有几类房子越来越不受市场欢迎：

　　第一类，和平、河西、南开以外几乎所有的老房子。

　　除了和平、河西、南开这三个区的学区房，以后老房子的需求量是持续走低的。

　　年轻人看不上，中年人迫切需要改善，只有老年人保有一定的地域情结，目标群体有限，所以只会越来越难卖。

　　毫不夸张地说，现在买和平、河西、南开学区房以外的老房子，真的很有可能会成为最后的接盘侠。

　　第二类，郊区没有地铁的房子。

　　现在都没有地铁规划，未来也很难会有。

　　如果有地铁，还能适当拉近与市区的距离，否则根本看不到未来。

　　你会发现，这些年天津郊区的新房越盖越多，但真的有这么大的需求量吗?这些房子要卖给谁?长期以往，郊区的房子供求关系会越来越失衡。

　　当然，如果没有地铁，有产业支撑也行，如果既不通地铁，也没有产业，这类郊区房子未来的流通性注定不会太好。

　　第三类，几乎所有的塔楼。

　　塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。

　　而且，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。

　　随着时间的推移，这种房子的管理成本越来越高，维护难度也越来越大，极有可能朝着老破大的方向发展，大家尽量不要碰塔楼。

　　那么，天津未来会有哪些房子越来越受欢迎呢?

　　第一类，市区核心区的好房子。

　　你可以这样理解，就是市区核心区的高品质小区，最好还带个不错的学区，这种房子准入门槛较高，也会越来越稀缺。

　　第二类，核心区周边的好房子。

　　这个是重点，也是中产未来能够跑赢大盘的希望所在。

　　随着孩子上完学，家长们逃离老破小浪潮的到来，核心区与相邻区之间的差别会缩小。

　　尤其是两区交界的地方，所以大家一定要密切关注那些紧挨着南开、河西等成熟好地段的新房项目。

　　这些项目地段不错，位于外环甚至中环以内，周边其实可卖的优质地块也不多了，城市界面不错，看病和购物也都挺方便。

　　目前主要就差在学区，但价格比和平、河西、南开便宜，而品质又不输市区核心区。

　　天津房地产行业现在已经非常内卷了，新项目配置都很高，随着未来市场对品质的要求越来越高，5-8年后大有可为。

　　80后是中国最后一代愿意结婚，愿意生孩子，愿意折腾房子的人了，所以80后接下来的置业重点就是未来天津楼市的核心价值点。

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