租赁住房供需层面存错配问题

　　ICCRA住房租赁产业研究院发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》显示，我国租赁住房类型整体呈现出明显的正金字塔形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例仅为1.35%。

　　当前我国租赁供需层面仍然存在着户型错配、价格错配、位置错配的问题，迅速提供有效、标准化供给才是缓解新市民、青年人住房困难的途径。报告认为，我国的保障性租赁住房是‘发展的保障’，保障新市民、青年人能够‘有其居’，也能‘优其居’，从‘住’的角度支持助力我国城镇化进程的加速。同时，人们对更高生活品质的追求也不会被忽视，市场化的住房租赁产品会为具有支付能力、追求更高品质生活的人们提供相应的供给。

　　因此，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的双轨制将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。

　　虽然房产租赁行业近三年里出了不少新闻，从暴雷到疫情，但我们并不认为行业经历了波峰波谷。首先，这个行业从2014年开始真正发展，它是需要一段时间的沉淀与摸索的。其次，从国际经验来看，以机构化、重资产模式和轻资产管理输出的模式将是未来行业主流发展模式。这三年也看到了国内的市场实际经历了资本风口、泥沙俱下之后，尘埃落定，目前跑道已经逐渐清晰了。

　　对于住房租赁行业规模不经济的说法，赵然也予以否认，其指出，国外都是规模很经济，换句话说就是时间换空间，即还是要有一段时间的积累和沉淀。行业从真正发展，也就是从2014年到现在，也过了六七年的时间，所以是需要有这样一段时间的沉淀、优胜劣汰。

　　对此，ICCRA住房租赁产业研究院发布我国首份针对租赁住房产品的分类标准研究报告，梳理对比美、德、日不同的分类导向，结合我国租赁市场实际提出5P分类模型，并以此为框架划分服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品，为行业发展和相关政策制定提供参考，也将为后续行业资产证券化和公募REITs的落地厘定估值标准。

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责任编辑：邴恨真