天津生态城房价位置,天津海河教育园和中新生态城在教育方面来说，哪个更好？

肉眼可见天津生态城房价位置，自“津滨双城”战略提出后，滨城的地位显著提升，众多政策、资源、城建等都在往滨城倾斜。

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滨城众多板块中，中新生态城则是一个“神存在”的板块，教育特区、楼市热区、基建狂魔都是它的代名词。

从一片盐碱地，到举世闻名的生态城市样本，天津中新生态城只用了13年。如今，这座绿色之城无论从基础建设、生活配套、常驻人口还是产业引入，都已经进入一个“配套-人口-产业”的正向发展轨道，成为城市扩改、功能互补，产城融合的优秀案例。

各方面建设给力，板块价值自然映射到楼市上。

在天津楼市中，生态城是一个典型的成功案例，生态城当前的商品房成交规模已经占到全滨海新区三分之一，近三年均成交规模稳定在80-100万方，可以直接与东丽，宝坻等一个行政区相媲美了，是当之无愧的热区，超过中北镇、张家窝、东丽湖、华明甚至海教园。近三年年均成交规模稳定在90万方以上，成交规模占比滨海新区30%以上。

随着规划的不断兑现、配套资源的不断成熟，生态城在居住层面也已经成功从刚需迈进了改善时代。

目前来生态城置业的人，不再是退而求其次的无奈之选，而是满意度颇高的心态。

2021年生态城堪称天津整体低迷市场中的牛市。

根据克而瑞数据统计，2021年中新天津生态城共成交98万㎡，同比2020年上涨了30%;全年成交套数8804套，同比量涨37%。

在全市其他板块成交量骤跌的情况下，生态城能实现量涨已极其不容易。

放大到全区来看，2021年滨海新房共计成交293万㎡，而中新生态城一个版块就“贡献”了98万㎡，同比2020年上涨了30%；全年成交套数为8804套，同比上涨37%。

从今年一季度成交数据来看，生态城成交上涨的势头依旧不减。1、2、3月份生态城板块成交量依旧是全市第一，环比涨幅高达70%。

这一切都说明一个问题——中新生态城的价值被市场认可了。

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板块的价值来源于生态城自身的“底气”，主要有三点：

①兑现力超强

生态城坐拥36公里生活海岸线，得天独厚的优势让其从出生就与众不同。

相对于其他板块的高规划，慢落实，生态城的兑现力有目共睹。

无论是路网管线、市政绿化、市民公园，还是教育医疗、生活服务、产业配套，生态城均能按规划一步步推进，高质量按时呈现。

△南湾公园

△北师大生态城附属学校、枫叶国际学校、海嘉国际学校，图片来源©滨海城纪

△枫情商业街，图片来源©滨海城纪

△滨海宝龙广场

△爱琴海购物公园

据不完全统计，截至2022年1月，生态城现有13所小学、8所初中、6所高中，1所中职、1所大学，还有在建的中福中加小学、中国核工业大学等、滨旅北部十二年一贯制学校...

还打造了500米半径生活圈，引入宝龙广场、爱琴海购物公园等大型商业综合体...

板块的短板——地铁也补上了，Z4线一期工程已经在建，预计2024年全线通车。

可以说，生态城用10余年的时间演绎一场从盐碱荒芜之地到一座新兴宜居之城的巨变。

②生态城有持续的人口流入

因为超强的兑现力，生态城十年时间引进了10万人，并且力度还在加大。

去年，生态城管委会发布了《中新天津生态城人才引进、培养与奖励规定》，对购房补贴、工作补贴、人才落户和子女教育等方面给出了非常优厚待遇和配套服务。

生态城已经由“引人抢人”进一步演变为“助人落地”，以购房补贴、现金奖励等“真金白银”的利好，全方位吸引人才、留住人才。

③加大力度布局产业

产业是板块的发动机，天津十四五规划已经明确，未来核心引擎是制造业立市，生态城也在布局产城融合，打造滨海“数字谷”、“生命谷”。

多重因素叠加，生态城成了当下购房者在滨城置业的首选。

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从生态城目前发展的路径来看，是由南向北轮动发展。

最先发展的南部起步区，从2008年至今已经13个年头，虽然配套和人气都完备了，但区域一些问题也不断显现，比如房龄、道路狭窄，高层占比过高，因为生活舒适度有所下降。

中部片区，住宅同样以小高层和高层为主，格局与起步区类似，密度极高。

再往北的北部片区还属于一片“处女地”，配套还处于建设阶段，兑现周期较长。

所以天津生态城房价位置，临海新城当之无愧成为生态城下一个“热力值”的片区，因为它继承了邻居板块的优点，又补齐了短板。

△实景图

首先，临海新城片区拥有生态城其它片区所不具备的临海而居、优质的景观资源；南湾滨水景观带、国家海博馆均坐落于此。

当然，环境优势对于改善需求是重要的诉求，但日常生活也需要考量配套的丰富度。

教育资源方面，北师大生态城附属学校、海嘉国际学校、枫叶国际学校......从幼儿园到高中，满足业主全龄化入学需求。

△实景图

片区内拥有现成的两个大型商业综合体——宝龙广场、爱琴海购物公园，还有约20万㎡的枫情商业街一期，游购娱全满足。

建设中的地铁Z4线，将在南开中学与生态城站作为首末点。

短短几年时间，临海新城发展迅猛，轨道交通、商业、学校、公园等都在稳步兑现。按照生态城各片区组团发展模式来看，临海新城势必将在各项配套的加持下，发展地更加紧实。

在环境提升方面，更是着力建设滨水公园、湿地公园、主题公园，并充分利用沿路景观带，提高区域整体绿化率，打造宜人宜居环境，提升区域整体形象和价值。

南湾公园

在人才引进方面，加快推动生态城人才政策及产业政策落地，利用新区产业导入机遇期，借势政策优势，吸引落户人才及产业人口到生态城置业，拓展新客群来源，扩增置业需求，目前生态城内居住人口已超11万人。

生态城科技园

未来，随着各类配套和环境的不断改善，生态城将脱离板块概念，独立以完整的城市功能立于更大区域的竞争。

区域房地产市场健康稳步发展，这其中政府管理部门做对了什么？

A:近三年以来生态城房地产市场整体供需平衡，价格相对平稳，成交份额逐年提升，在滨海新区成交的份额占比最高，对于整个滨海新区房地产市场的稳定发展起到重要的作用。近三年生态城商品住宅累计成交量273万㎡，年均成交量稳定在90万㎡以上，占比新区稳定在30%以上。2021年1-10月份生态城一直保持市场活跃，销售去化79万㎡，同比上涨20.1%；成交均价15597元/平米，同比下降3.2%。

疫情常态化，经济形势逐渐复苏，在“房住不炒”大背景下，生态城一直坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标，主要从土地、新房、预期等三个方面入手，密切跟进市场变化，及时调整管理思路和举措，坚持行业监管与服务企业相融合的管理思路，维持房地产市场稳定。

生态城鸟瞰图

稳土地：生态城土地供应稳步推进，按需上市土地。

近两年，生态城出让土地成交价格基本保持在500万元/亩以内，溢价率不超过4%。一是建立了存量监测机制。维持市场稳定，按需供应土地，主动控制上市节奏，使在售存量去化周期保持在12-18个月。二是合理搭配出让土地。生态城内各个区域板块发展状况有所不同，板块内项目在售情况也各有差异，综合评估各个板块具体情况，合理搭配出让地块，缩小各板块发展差距，促进市场健康发展。

稳新房：建立市场预警预控机制，维持新房量价双稳

建立了市场预警预控机制：从成交量和成交价格两个方面进行预警，根据上下浮动比例，采取分级管理措施。

一是成交量预警，保持区域成交量稳步上升。根据本年度累计成交面积与过去三年平均值进行比较的变化幅度，由-5%到-20%的浮动设置四个不同等级，根据不同等级，若连续出现两次，综合评估当前市场情况，采取下一步举措，化解市场风险。

二是成交价格预警，确保价格处于合理区间。防止房地产价格攀比降价、恶意降价，针对生态城整体以区域各版块的本月成交价格与上月成交价格进行比较，依据价格变化幅度确定风险等级，采取对房企约谈、责令保持价格稳定、停止销售管控措施，控制成交价格波动区间稳定在5%以内。三是积极落实人才购房政策、增扩区域购房需求。加快推进人才政策和产业政策落地，吸引相关人才生态城置业，确实解决区内就业人才的住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

生态城鸟瞰图

稳预期：市场风险预判，防范化解安全风险

一是多维度分析研判影响因素。根据房地产周期性风险的影响因素，开展金融债务风险、政策环境、经济人口因素、城市发展影响因素等多维度市场分析，研判区域市场风险类型和深层次原因并进行提前预警和风险提示。二是建立风险预警机制。全面摸排市场及各项目情况，掌握销售现状和工程进度，对区内房地产企业、商品住宅项目实施风险排查和分级管控，实现区内住宅商品房项目的保质保量按期交付项目。

方特欢乐世界

Q:历次土拍当中，生态城都是房企重点关注的对象，未来生态城的重点建设区域及土地供应节奏能否透露一二？

A:生态城是滚动式的发展模式，前十年以南部片区（即起步区）为核心，向东拓展至临海新城一期，向北逐步开发中部片区和生态岛片区，未来的发展重点，合作区范围内将进一步完善中部片区、生态岛片区，并加大北部片区及东北部片区力度；临海新城范围内，将逐步开发临海新城二期相关岛屿；滨旅北部区域，将以丰田、核工业大学为核心，完善周边居住配套。

生态城依靠良好的营商环境及丰富的教育资源，吸引了大量的地产优质资源，也是历年来滨海新区土地市场的供应的主力军，成交占比份额大、溢价情况频出、项目高度集中，带动了滨海新区整体土地市场的活力。

东方剑桥幼儿园

华夏未来小学

未来生态城将继续大力发展产业项目，在引入优质企业的同时，进一步优化产业结构，以滨旅北部区域及临海新城作为落实招商项目重点开发区域，随基础设施建设逐渐形成组团效应，推动“产业+居住”开发联动。同时，合作区在依托中新合作的大背景下，大力发展中部片区，以中部主中心向北部片区延伸开发，与吉宝、天富等项目形成聚集区。

希尔顿酒店

未来篇

Q:十几年来，中新生态城发展建设日新月异，随着“十四五”规划‘津城’‘滨城’双城发展格局的确立，滨海新区地位大大提升，这一重大利好对生态城的板块地位产生了什么样的影响？

A:随着天津市以及滨海新区国土空间规划稳步推进，以及“十四五规划”落地，生态城的“合作区”加”临海新城”70平方公里，均纳入滨城核心区，生态城在滨城的地位进一步凸显。有利于进一步发挥中新两国合作优势，借助合作平台，不断扩大对外开放，广泛聚集全球资源要素，为城市发展注入强大活力。

从发展机遇上看，一是双城发展背景下，生态城将是滨城向海发展的重要组成，生态智慧优势、宜居美丽优势、营城带产优势、滨海城市优势凸显。二是大项目的蝴蝶效应，可能带来产业发展的跨越，丰田新能源汽车等大型产业项目的导入，将带动周边片区的发展，推动城市形成更加明确的产业着力点。随着海博馆、航母主题景区、方特主题景区的加快开发，旅游集聚效应将会显现。三是区位条件进一步改善，随着Z4线的建设通车，生态城的区域边缘区位将得到改善。四是其他功能区土地增量空间不足的背景下，成规模的土地资源将成为生态城的重要优势。

Z4线规划站点

从发展挑战上看，一是当前世界经济增长受疫情影响显著，双碳战略影响全国整体经济发展，生态城面临的宏观发展环境较为严峻。二是区域经济下行压力加大背景下，各功能区在土地市场、产业与人口导入方面的竞争可能会加剧。三是生态城的产业载体与产业需求、城市服务与人口需求、城市运营能力与支出压力之间的矛盾较为突出。四是在存量发展时代背景下，生态城需要控制开发节奏，留足未来的投资载体空间，如何更好的运营空间将是生态城持续发展的重要保障。

生态城将借力纳入滨城核心区的契机，努力打造花园城市，中新双方加快制定中长期开发计划，保障未来城市开发建设有序推动。共同推动城市主中心规划建设和产业招商，打造智慧创新、开放共享的城市活力带。联合新加坡各部门，双方工作团队紧密对接，在规划、水务、CIM平台、无废城市等方面持续开展务实合作，注入更多新加坡元素。主导制定的“全球智慧城市运行指南”正式颁行，生态城智慧城市实践经验成为国际标准。

生态城夜景

Q:生态城内的旅游资源多种多样，未来在这方面有何更近一步的规划和目标？

A:未来旅游资源的规划主要有三个方面：

1.开展“全域旅游休闲城市”发展战略，建设全域示范样板。未来生态城将进一步深化国家全域旅游示范区建设，从全域角度出发，顺应旅游城市发展趋势，深度挖掘生态、岸线、水域、盐渔文化等资源，丰富产品结构、完善产业系统、构建产业集群，提升城市服务水平，实现全域旅游、全域休闲，策划生态城向国家休闲城市升级，并进一步争创国家旅游休闲示范城市、国家旅游休闲示范街区。借助生态城旅游休闲城市发展趋势，建设主题公园集群片区、生态景观休闲区、酒店聚集区等多个主题片区，争创国家旅游度假区。

妈祖文化园

2.推动重量级文旅项目落户，开展文旅城市品牌营销。生态城将力争引入重量级项目落户，策划生态城IP形象及系列衍生品设计、制作，挖掘生态城旅游要素，开发特色旅游产品，开设生态城旅游纪念品专营店，提升全域旅游形象。利用旅游节庆活动，合作开展旅游产品营销推广，进一步提高区域旅游影响力。在生态城举办大型活动、赛事期间，借助大V、网红、短视频等新媒体传播优势，开展生态城旅游资源整体营销，快速提高生态城网络曝光率。同时，线上线下相结合，提高城市宣传力。

起雲湾浪花艺术馆

3.串联品质化精品旅游路线，推进全域化智慧服务体系。生态城在当前生态城特色旅游线路的基础上，未来将进一步完善主题旅游线路，丰富主题游玩内容，逐步推出全新生态游、智慧游、海洋游、红色游、军事游、民俗文化游等旅游路线。同时，进一步提升各级智慧旅游服务范围，增加二级游客服务区、三级游客服务点数量，完善智游驿站的资源查询、旅游投诉、票务预订、酒店预订、路线定制等服务功能，进一步推动四级游客服务终端系统升级。建设全域旅游智慧行车体系（动态、静态交通结合），缓解旅游高峰期景区周边交通压力。

希尔顿酒店

Q:过去十多年，生态城通过教育，宜居将区域稳固成为滨城的主力板块之一，这两年生态城不断的有智慧城市，北方大数据交易中心，旅游等多点对外的发声，未来十年，生态城的核心竞争力会否有变化，将从哪方面再次稳固发展？

A:根据“十四五”规划定位，未来十年生态城将面向“四个示范区”（国际合作示范区、产城融合示范区、绿色发展示范区、智慧城市示范区），本着“先进性、高端化”和“能复制、可推广”的建设初衷，继续推进高质量发展。

主导产业实现由“单点突破”到“集群效应”的跨越。

社会配套实现由“基本满足”到“均衡充分”的跨越。

环境治理实现由“涵养修复”到“立体生态”的跨越。

智慧城市实现由“试点示范”到“全域覆盖”的跨越。

复制推广实现由“交流借鉴”到“品牌运营”的跨越。

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责任编辑：天津房价