房地产税征收难度大

　　中国现阶段的房地产税，其主要的作用是调节效应，而非水平效应。在共同富裕的大背景下，充分发挥税收在二次分配中的作用，是实现共同富裕的重要抓手。

　　房地产市场在近年来的蓬勃发展，产生了巨大的财富效应，居民之间的财富差距远大于收入差距。例如，上海市前0.1%家庭的人均住房面积超过300平方米，而最低的5%家庭的人均住房面积不到15平方米，并且这种财富效应往往又来源于政府的公共投入，例如交通基础设施、环卫绿化、公共服务等等。

　　房地产税和个人所得税都可以归为资本利得税，即资本投资产生的收益要跟劳动收入一样纳税，从而做到了税收的公平。在共同富裕背景之下，理解新时代的房地产税，也就很容易得出几个基本原则：

　　首先，中国的房地产税一定不是普遍征收，因为主要是起调节效应，要优先保障居住需求，一定范围的免税条款(面积或套数)会将约80%的家庭排除在外，这个税种真正涉及的家庭数量在20%以下。

　　其次，中国房地产税的税率应该是累进的，因为这是一种资本利得税，要与个人所得税进行靠拢。累进性是再分配的基础，同时累进性还更容易达到房地产税的另一个目标：房住不炒。

　　最后，这次的房地产税试点，一定会动存量房产。上海在2011年试点的房产税仅针对新购住房行为，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免税面积的门槛上有积极作用。房地产税是持有环节的财产税，这意味着只要还在持有，无论是存量房还是新购房，都要纳入征税范围。

　　产权问题和信息共享是征收难点

　　房地产税一旦正式进入试点环节，由于一些配套制度还不够健全，其征收难度还是非常大的。

　　首先就是产权问题。中国的房产产权形式复杂，各地区差异巨大，如果以房产市值作为征收依据，很多的房产并未取得完整产权，例如小产权房，在产权未合法化的状况下，征税是无法落地的；此外，还有一些房产虽然是完整产权，但是并不属于商品房，例如经济适用房、机关和事业单位的福利房，以及一些共有产权的住房，这些住房在未交易的状况下，其市场价值也是无法获得的。

　　另外一个征税依据是租金收入，1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定租金的12%是应纳税额，但是该政策在征管环节的难度极大，税务机关无法获取个人之间的租房行为的信息。

　　我们不能寄希望房地产税去解决中国住房的产权难题，因此需要把握两个基本原则，一是完整产权是征收房地产税的前置条件，二是可交易是市场评估价的基础。

　　其次是部门间的信息共享难题。住房产权管理在住建部门，征税在税务局，一旦涉及对存量房征税，就要求住建部门将底层数据向税务局开放，并且要及时动态更新，要做到完全的开放，难度还是存在的。

　　上海市在2011年开始的房产税试点，在征管环节有一个明确的抓手，即所有新购住房都要求住建部门提供购房人家庭名下的房产信息，但也仅提供已有住房面积和是否首套，并没有提供已有房产的具体信息。这种抓手之所以有效，是因为住房交易环节涉及其他税收，需要税务局的干预，因此有一个清晰的时间点。

　　此次的房地产税试点之后，缺乏一个清晰的时间节点，比较可行的是在每年的12月31日，住建部门向税务局一次性推送全部住房产权数据，而对于年中买进卖出的行为，涉及数个月的纳税义务，则需要另外核算。

　　最后是居民的策略性选择。任何税收政策的实施，微观经济实体的第一反应，往往都是采取策略性行为去避税。

　　大多数住房市场的调控政策，都是以家庭为单位的，一些居民家庭为了绕开政策管控，就选择拆分家庭，例如2010年的住房限购政策就导致了假离婚。而在上海2011年的房产税试点过程中，新购房家庭为了避免纳税，就通过多个家庭合买的方式，将各自的住房面积减少到人均60平方米，其中非首套住房的购买中，有22%是两个以上家庭共同持有。

　　这次的房地产税试点，事先需要充分考虑到居民的策略性选择，一来是希望征税能够落到实处，二来也是要避免对社会造成不良影响。

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责任编辑：沃绮思