天津生态城房价太贵了,【城市房价趋势】天津，那个让我悲喜交加、寄予厚望的城市，为什么成为全国倒数第一？

01

新建商品房和二手房

销售价格指数环比表现

天津自2007年

新建商品房和二手房

销售价格指数链曲线

1、从统计期内天津房价指数同比波动曲线来看，天津2014年8月的低谷低于2008年底的最低点，此后开始了漫长的恢复期. 波澜不惊，但进入2016年之后，天津房价就像服用了壮阳药，一夜之间跳了起来。直到九月，规则杀手出手，元气瞬间消散。

2、在本轮调控开始前的波动期内，新房和二手房的价格波动相关性总体上是一致的，差异只存在于时间之后或提前。但是，2014年4月以后，二手房的价格变化幅度和趋势越来越显现出其独特性，这显然与政府采取的强行调控新房价格的措施有关。本轮调控启动后，虽然二手房也经历了同比较大的调整，但市场需求动力十足，自2017年7月以来出现了持续且明显的向上调整势头。它没有改变。新房2017年11月出现的向上调整力度，2018年未能继续，被一顿饭打压。

3、以新房来看，2016年9月是统计期内销售价格环比最高点，为104.2，之后最低点为20171年11月和11月，数据为99.7，两者相差仅4.5个百分点。

4、就二手房而言，2016年9月也是统计期内销售价格环比最高点，为104.1，此后的最低点出现在6月2017.月，数据为99.1，两者相差5.0个百分点。

02

新建商品房和二手房

销售价格指数同比表现

天津自2007年

新建商品房和二手房

销售价格指数同比曲线

1、从同比口径来看，调控期前后，天津市场新建商品房和二手房波动周期明显，两者协同的趋势和周期它们基本相同。

2、本轮调控前，天津市场新房销售价格同比指数在2016年11月见顶，此后经过连续12个月的连续下调，触底反弹2017年11月反弹，进入窄幅上涨通道。中间还有一个2017年9月的节奏调整节点，几乎所有分析过的城市都有。

3、二手住宅销售价格同比指数的峰值也出现在2016年11月，此后经过连续10个月的连续向下修正，直至2017年9月，下行幅度明显收窄，直至2018 年 1 月。触底反弹，呈现复苏迹象。

4、截至2018年2月最新数据，新房和二手房销售价格指数同比高点分别下降20.54%本轮调控前还有19.32%。这个量级，在史上最严监管面前，显然还是中等水平。

03

新建商品房和二手房

销售价格指数

2015年同比变化

天津自2011年

新建商品房和二手房

2015年同期销售价格指数

对比曲线

1、与2015年同期相比，天津市场对新建商品房销售价格指数的控制与武汉一样严格，同时也在密切关注2016年11月的数据，坚持认为青山不会松懈。

2、与2015年同期相比，天津市场二手住宅销售价格指数连续上涨趋势在2017年4月达到拐点，转身回落，1月止跌回升2018 年。

3、截至2018年2月，经过调控政策的洗礼，新建商品住宅销售价格指数较2015年12月的最高点温和上涨14.12%。

4、截至2018年2月，经过同样的监管政策洗礼，二手房销售价格指数与2015年12月的最高点相比，涨幅不算太低，为18.25% . 这其实和我之前文章的观点相呼应：对于那些2015年房价涨幅有限的城市来说，这个结果其实是对2015年深圳等一线城市暴涨业绩的补涨过程。

04

不同区域

新建商品房和二手房

销售价格指数

不同直径的变化

天津自2011年

各地新建商品房和二手房

销售价格指数链曲线

1、从环比销售价格指数来看，在调控前，天津市场三区仍属于“三国杀”时代，很难分清是不是投资导向或改进导向的市场。但在监管深化后，由于限购带来的房票资源稀缺，144平方米以上的新房面积越来越受到市场追捧，形成了关系90平方米以下的产品，实行“一业一业”。，但两者价格波动频繁。

2、二手房 的价格波动非常敏感。虽然已经出现了触底反弹的趋势，但向上和向下的曲线走势表明，消费者对该市场的信心正在逐步恢复，市场潜力不容小觑。

3、微观层面，新房仍处于政府打压状态。2017 年底触底的迹象在 2018 年遭到强烈反击并被拒绝。在二手房领域，90平米及以下产品在2017年8月触底后呈现持续上涨趋势，且上涨势头迅猛，可见其潜在驱动力投资需求或刚性需求极强。2017年5月触底后，90-144平方米区域的产品有较强的上涨势头，但进入2018年之后，有进入高原的迹象，需要继续观察。二手房面积144平方米以上的产品，在新房领域的表现越来越强，虽然早在2016年12月触底，但此后一直处于震荡上行通道，尚未形成清晰可定的产品。趋势结果。

天津自2011年

各地新建商品房和二手房

销售价格指数同比曲线

1、从天津市场新建商品房销售价格同比指数变化曲线来看，2016年11月开始的单边下跌，经过近一年的调控，9月也出现明显变化2017年结束跌宕起伏的行情进入调整期。从整体走势来看，144平方米以上的产品已经进入回暖期，而另一款产品进入2018年后出现翘尾现象，有望结束持续13个月的持续下滑。

2、从天津市场二手住宅销售价格同比指数变化曲线来看，2016年10月（中区产品）、2016年11月（小区产品）、2017年1月单边开盘下跌的行情，经过这一轮调控，在2017年9月也出现了积极的变化，进入了调整期。从整体走势来看，2017年仍处于下行趋势中，无法判断下跌行情何时结束。绝地反击发生在今年前两个月，确实有点让人意外。只能说，在对未来充满期待的背景下，市场潜力巨大，打响二手市场的第一枪，还是要看政府的指挥棒是否允许新房

3、新商品房前期增速最高的90平方米及以下产品，从2016年11月13日的高点快速回落0.6 ，并在2018年1月触底，创纪录10次0.1次，创下本轮调控以来的最低纪录，有触底迹象。截至2018年2月，创下100.9的记录，与统计期间的最高记录相比，下降了22.74%！

4、上期涨幅第二高的新建商品住宅面积90-144平方米，也从10月份的127.4的高点快速回落2016 年至 2017 年 9 月在同一周期。2018 年 1 月调控期间创下 98.9 的历史新低后，调整至出现反弹迹象。2018 年 2 月录得 100.1，减少 21.43 % 与 2016 年 10 月的高值相比。

5、前期涨幅最小的144平方米以上的产品，也在2016年11月122.9的高点后快速回落，开始调整节奏2017年9月，2017年11月出现。结果见底。截至 2018 年 2 月，记录了 101.1 条记录。这个数字比 2016 年 11 月的高点下降了 17.74%。

6、从二手住宅销售价格同比指数变化曲线来看，前期涨幅最高的90平方米及以下的产品逐渐回落从2016年11月12日的高点7.4，到2017年9月的跌幅调整，直到2018年1月创下本轮以来的最低纪录98.4调控出现反弹迹象。2018年2月，记录了99.7个数据，与统计期间的最高记录，即2016年11月相比，减少了21.74%。

7、上期涨幅第二高的90-144平方米产品也从2016年10月12日的高点4.7，到2017年9月快速回落，出现了调整，也有触底迹象，直至在2018年1月的调控期内创下98.7的历史新低。2018年2月录得的101.0的数字代表减少了1<与 2016 年 10 月的高点相比，@9.01%。

8、前期涨幅最小的144平方米以上的产品，在2017年1月116.7的高点后迅速回落，9月出现调整节点2017年和2018年1月已经触底反弹，速度惊人。2018 年 2 月记录的 99.7 个数字与 2017 年 1 月记录的高点相比下降了 14.57%。

天津自2011年

各地新建商品房和二手房

销售价格指数及2015年同比曲线

1、与2015年同期相比，在严控政策打压后，天津市场新建商品房及二手房产品销售价格指数未发生变化，仍呈现典型投资面向市场。性能：面积段越小，价格指数越高，反之亦然！

2、截至2018年2月，90平方米及以下新建商品住宅销售价格指数较2015年上涨15.79%，呈下降趋势持续扩张。同期，90-144平方米和144平方米以上的产品也分别录得15.00%和12.62%的温和增长。目前，中小面积产品与2015年相比差距继续拉大天津生态城房价太贵了，而大面积产品与2015年产品差距有缩小的迹象。

3、从新房调控期间小片区产品价格较2015年同比上涨的曲线表现来看，天津开发商在预售价格审批方面做得不错。市场追捧的小型产品价格上涨，而中型和大型产品价格下降，这是与政府目标均价的博弈结果。越过控制线，以换取监管期间尽可能多的市场收益。还醉了！

4、二手房方面，截至2018年1月，90平方米及以下二手房销售价格指数仍上涨16.25%至2015年同期，90-144平方米和144平方米以上的新建商品房也分别增长18.56%和17.15%。目前三款产品均处于2018年1月触底反弹、2月反弹的趋势。

05

遗憾的结局

1、天津，距离首都最近的直辖市，虽然在历史上立下了汗马功劳，但或许是回应了“帝下难为人”的古话。长期以来，天津一直充当着北京的附庸角色，从而形成了“灯下黑”的尴尬局面，甚至留下了刻板、极左的深刻印记。但自2008年以来，天津人口净流入呈现持续快速增长的态势。在京津冀国家战略发布的同时，天津终于摆脱了过去的阴霾，像一匹黑马一样一跃而出，让很多人热血沸腾，纷纷表达了对这座城市的认可。方法，

以往，这座城市相对低迷的地价和房价在2016年也呈现出火箭般的上涨趋势，让各行各业的人都沉浸其中。可惜滨海新区2016年超过浦东新区GDP气球近1500亿元，总计10002亿元。2017年被天津市政府自己捅破，注水达3384亿元的残酷事实让裸泳者滨海和天津没面子！2017年天津GDP增速仅为3.6%，位居全国第一！最后一个！！第一！！！此外，根据天津市2017年统计公报，2017年天津市常住人口减少5.25万！

哇！天津的GDP正在被注水。莫非，一向嚣张的人口数据也被注水了？

天津，你还有哪些未曝光的假数据？干脆一下子全部打开，放下包袱，重新开始，说不定还有救赎！最起码，最了解所在城市实际发展的常住人口，用自己的行动表达了对天津未来的态度。这绝不是一个可有可无的信号！

2、天津的总结省略。谁知道有多少可靠的数据源？

可惜2016年被膨胀的高度带走的开发者，比如静海、团泊湖，甚至是年初不敢回避的滨海新区，都在2016年登上了火箭。下半年，让人难以置信。速度一起飙升，抢地战一团糟！可惜的是，2017年9月的规定把梦想变成了噩梦。面粉比面包贵的现象随处可见。意气风发的地块退市者都成了高位摘牌者（我开篇提到的那块地位于滨海新区中新生态城核心区，下半年底价退市2015年170万亩，楼面均价为2317元。截至2016年12月，相邻土地挂牌时，起拍价为每亩1036万元，楼面面积均价为14127元。一年多时间，地价暴涨5.09倍，终于退市公司做出复合产品，政府批售。价格连成本都抵不过天津生态城房价太贵了，好项目被逼死！），在两届再次定调的当下，这怎么能好？

3、天津的GDP排名是剔除2016年的水分后计算出来的。在京津冀国家战略的大背景下，即使天津发展不佳，也不会降到最后一位。想一想，你会害怕……

4、记得在这一轮调控政策发布的当天，天津是一夜之间赶往帝都后，全国第一个做出反应的城市，其政策比许多相继出台的城市都要严格得多。出台政策！希望天津不要重蹈覆辙，重新陷入“灯下黑暗”的尴尬境地，那不是大家想看到的结果！

下一部分将分别讲西安和成都市场，最后，应忠实粉丝的要求，全系列将以广州市场调查结果的发布而告终！读者朋友敬请期待！欢迎大家批评、指正、点赞、转发，当然也欢迎大家打赏，用行动支持原创！

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责任编辑：天津房价