丁祖昱:40城库存去化超1年,一线城市二房风险大!!!自房地产行业去库存以来，全国待售商品房的面积从2018年到2019年持续下降。由于2020年初新皇冠疫情对黑天鹅的袭击，房地产市场 一直在加速向下调整和持续低迷的交易的情况下，情况变得更糟，库存规模也从下降转为跃升，迎来了新一轮的周期变化。
综观商品房销售领域的最新变化，随着棚屋改革货币化的逐渐消退，第三，四线市场的销售已由热转弱。 自2018年第二季度以来，全国新住房库存的消化率首次放缓。 销售面积的减少逐月缩小，从3月份的每月超过1000万平方米减少到2018年底的162万平方米。2019年下半年，各省市的监管政策 持续发酵，市场销售下降趋势开始显现。 此外，由于2020年初新的王冠疫情的影响，库存水平再次跃升。
新冠疫情期间自2020年初以来，房地产市场已经暂停，而新房库存却猛增。 在2020年2月爆发新的王冠流行之后，全国新房市场被关闭，销量急剧下降。 据国家统计局统计，1-2月，商品房销售面积同比下降39.9％。 受此影响，到2019年2月底，商品房销售面积将比2019年底增加3184万平方米。
从能源水平上看，主要面积 第一线库存相对较小，第二线的主要区域，尤其是第三和第四线，则相对较大。 根据2020年上半年各种能源水平的商品住宅库存数据，一线核心城市90-100平方米的销售面积最大，占总量的21％。 第二大比例是面积较小的80-90平方米。 仪表清单。
二，三线城市的主要库存为100-120平方米，主要是因为新房价与居民购买力之间的关系适中。 市场上主要的刚性需求单位主要是100-120平方米的三居室； 其中，值得注意的是，三线和四线城市的100-120平方米和120-140平方米的库存所占比例相同，均为25％。
但是，比较交易以权衡不同能源水平城市的取消分配压力，存在很大差异。 一线城市的库存压力主要集中在180级以上。 2020年上半年，库存比例将达到10％。 但是，交易比例仅为5％。 可以看出，这种流行病加剧了中高端买家的观望情绪，使得整体交易相对较低。
与交易相比，虽然三居室库存占最大比例，但短期内基本上没有销售压力，因为当前的主要交易单位也集中在三居室。 总体而言，整个公寓市场的库存压力类似于区域市场。 积压的两端。 一方面，由于缺乏单位类型的功能，难以满足人们改善生活和两个孩子时代的客观需求。 总体交易率大大低于存货比率，尤其是一居室。 剪刀差高达4％。 另一方面，五套房子以上也面临库存压力，这主要是由于疫情后人们收入的压缩，高端装修的需求也受到影响，人们的观望情绪甚至更高。 更强。
从区域划分的角度来看，目前100-120平方米和120-140平方米的商品房库存面积占比最大，并且逐年增加。 原因与整个市场的供应结构密切相关。 房地产公司偏爱大型装修产品。 随着土地价格的上涨，单个单位面积的增加无疑将为房地产公司带来更高的溢价空间，并成为推动力。 这是房地产企业产品转型的重要动力，因此总体供应在这一领域也占主导地位。
从交易比例的角度来看，这一领域部分也是主要的交易力量。 从中长期来看，无论是生第二胎还是人们追求生活舒适，大面积细分市场都将占据主流市场，因此这部分库存非常高。 它可能会转换为以后的销售交易。
我们认为，一线城市第二居室库存的比例最值得关注。 到2020年上半年，这一比例达到27％，远高于其他能源级城市。 目前，这部分库存具有风险，在以后的阶段中价格会更高。 困难主要是由于一线城市的居民倾向于在小范围内购买房屋，而第二居室很难满足人们的住房功能需求。 以单个城市为中心，大多数高库存城市中每种房间类型的供求关系是正常的，并且没有明显的积压库存。 少数城市的三居室主要公寓类型的存货不足，而其余房间类型的存货过多。以上就是今天的内容，想要更多天津房产资讯，就多来瞧瞧吧，我们随时欢迎您的致电咨询，下期见！
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责任编辑：仰红英
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