天津楼市的小趋势

　　年底开发商冲业绩导致的后果就是1月新房价格会出现上浮，成交量自然会下降，毕竟影响买房人出手的因素最终会落到房价上。

　　2月基本上是半月行情，正月不买房，数据就可想而知。

　　但2021年与往年相比，出现了小变化，小阳春提前了!

　　不说数据，只说楼市的基本面。(同行们已经说了很多次了)这一波行情先是来自和平三片学区房，成交价出现了跳涨。

　　每年的小阳春都会夹杂着学区季，但是学区季前置之后，部分买房人的热情已经被煽动起来了。

　　二来，就地过年把“房票”留住了。

　　要知道，天津楼市最大的增量就是外来人口。

　　为何一些项目选择在春节连市，原因就在于此，房票在，机会就在。

　　最后，有政策加持。

　　楼市就是政策市，16年和17年的行情，靠的就是政策。

　　而从18年至今，一直保持着“房住不炒”的基调，市场下滑，靠的也是政策。

　　“重点支持人员”的政策一出，对于供需双方来说，的确是一个不大不小的刺激。

　　总体来说，买房人的预期达到了一定的高度。

　　但是!

　　虽然今年取得了三年同期以来最好的成绩，但是天津楼市的基本面没变!

　　因为，土地、新房、二手房才刚刚“醒盹”。

　　只能说是市场向好，至少上半年应该不会有太大的问题。

　　至于房价，即便是市场向好也不代表“普涨”。

　　短期影响房价的还得看供需。

　　新房、二手房的库存还是很多，房价还不具备上涨的动力，哪怕是一些项目出现了涨价行为，但也只能代表是一种营销策略。

　　天津楼市依旧遵循着“二八定律”，只有远郊环城的核心板块以及市内六区的房价是安全且有支撑的。

　　那么，对于买房人来说，今年瞄准的区域都有哪里呢?受限于篇幅，先说说市区和环城(远郊和滨海近期安排)。

　　市内六区依旧是买房人的“改善阵地”。

　　今年重点关注的是河西，能大量出货的区域，选择面会比较广。

　　新梅江的热度不用说了，像仁恒公园世纪、天津瑞府以及中海天空之镜，基本上引导了天津楼市产品革新。窗墙比很高，外立面采用铝板的材质，对于一些年轻的改善买房人来说，颜值户型都可以。 南开的旭辉六马路地块以及河东的上海实业工大地块，可以留意，基本上在下半年会有所动作。

　　河东的凯旋门今年房源也不会太多，河北的中铁花语津郡，紫樾宸府都属于市区的门槛级项目，依旧会是刚需买房人关注的热点，同时也是低总价入住市区少有的机会。 红桥在售的万达水西台、荣盛碧桂园云鼎以及仁恒纪念馆地块，公元大观作为天津改善的门槛还会持续热度。

　　总体来说，上三区改善化，下三区刚改化，最低门槛300万起。

　　相比于市区，环城四区我们需要选择“有故事”的板块。

　　环城四区，南高北低。也体现在楼市热度上。

　　西青

　　西青，一直上演“萝卜蹲”的戏码，从中北镇，到张家窝，再到如今的华苑西、宾水西、精武镇还有南站。

　　华苑西已经到了收官阶段，精武镇大南河组团单价1万出头，算是西青的门槛，南站承接“北漂”，但目前还需要资源的落地和兑现。

　　2019年，华苑西算是西青最火的板块之一。2021年，能够接棒华苑西的就是宾水西了。

　　实际上，这两个板块之所以能够受到买房人的欢迎，逻辑是相通的。

　　一是有地铁，二是与南开的距离近。

　　一条地铁相当于搭建了南开外溢的通路，同时也是刚需最为看重的。

　　再加上200万以内的总价段，宾水西今年的“人设”算是立住了，未来还有小外这样的教育资源进驻，提前预定了今年的热门板块。

　　津南

　　津南，要看国展西和海教园，国展板块已经上升到天津城市发展大战略层面上。

　　在天津最新的城市规划当中，已重点说明了“大机场大会展”的格局，在基建上兑现度会很高，是一个举全市之力打造的板块。

　　国展中心今年会迎来首展，地铁1号线也在国展板块设立了三站，还有重点教育资源，国展西算是一个名副其实的“有故事”的板块，具有很强的成长力。

　　海教园，是天津的教育高地，它的吸引力就在于能上市区高中。

　　虽然房价会比周边的咸水沽和辛庄高出一个档次，但有部分放宽相当于“学位价值”。

　　在单价一定的情况下，一些项目通过户型面积的设计来控制总价，所以对于刚需来说还算比较友好。

　　去年闹得沸沸扬扬的“学籍”问题，现如今也有了定论，今年的海教园依旧会有竞争力。

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