限购松绑能拯救天津楼市吗？

　　先说天津曾经多厉害吧，

　　民国时期，各种各样的新思潮最早都是先出现在天津的，那时候天津一度是中国的第二大城市，很多北京的达官贵人也总喜欢往天津钻。

　　两大重要通商口岸城市，北方有天津，南方有上海，天津的地位曾经丝毫不逊于上海。

　　所以走在天津的街头，总会不由自主的跟上海对比，但同样作为直辖市的天津跟上海，今时不同往日。

　　现在的天津发展如何?

　　先看基本面，

　　天津总面积11966.45平方千米;

　　坐拥人口1561.83万;

　　2019年GDP14104亿元(全国第10);

　　本外币存款31788.78亿元(全国第9)

　　基本面看起来似乎还不错，但是，没有对比就没有伤害，如果不深究数据分析而谈数据，就失去了意义。

　　虽说天津人口众多，但过去的一年，人口仅增加了2.23万人，增长率0.14%，GDP就更惨了。

　　我汇总了一下四大直辖市2000年到2019年GDP的数据，从2017年开始，天津失速了。

　　自2006年滨海新区上升为国家战略之后，天津进入了飞速发展期，但是到了2017年，天津滨海新区突然主动站出来要挤水分，一下子就挤掉3000亿，当时网民还打趣说，“滨海新区”变“宾每新区”，近几年的增速就稳步放缓，给我的感觉就是“老态龙钟”。

　　市内六区的均价比较高，其中和平区最高，5.4万/平;排名第二的南开4.15万/平，这个差距一下子就拉开了;

　　往外走，我最感兴趣的滨海新区，走了一圈下来第一感受便是——也太分裂了吧。

　　比如说空港经济区，大多数项目在2-2.3万/平左右，开发区的项目在1.6-2.7万/平左右;生态城则是从1.3-1.9万/平都有……上图中蓝色的全部属于滨海新区，但是总体来看，差距就是这么大，同属一个区，板块均价从0.8-2.2万/平都有，实在是太魔幻了，只能说，滨海新区太大了!

　　售楼处跑一圈倒是发现，销售都很一致的说，

　　“十一月中旬会有新的政策出来，即使不能落户，到时候也是可以购买的，现阶段可以先付定金抢占市场先机。哪怕是最后政策出不来，定金也可以退回来。”

　　甚至部分项目承诺可以搞定购房名额……现在强调房住不炒，这里就不多说了。

　　总体来说，个人感觉天津市场还是很冷的，每个售楼部周六周日看房的人也只有几组，冷冷清清，有些售楼部的销售甚至都睡着了。

　　听说我是外地人，基本上每个销售都会跟我介绍一下天津的高考红利。

　　天津一本率是24.1%，本科率是79.43%;三分之二的一本录取率，放在全国哪里都让人眼红。

　　这个比例有多高呢，我们看看其他省就知道了，河南一本率7.8%，本科率33.26%，夸张一点的说，同样的成绩，你在河南可能就只能读个大专，到了天津可能还可以去211院校……

　　作为中国家长，就是砸锅卖铁也要去天津参加高考啊，现在虽说就业还是看能力，但现实点，学历就是敲门砖，在不了解能力的情况下，大多数HR也是看学历来的。天津高考优势也是房产的一大卖点。

　　2/市场低迷

　　前面我说感觉售楼部冷冷清清，其实从市场数据反应也是如此，在回来的路上查了一下数据。

　　首先是土地市场，

　　2020年天津市上半年土地成交总面积为570.47万平方米，同比2019年上半年下跌59.03%;土地出让金总额为456.40亿元，同比2019年上半年下跌45.29%;土地出让宗数为126宗，同比2019年上半年下跌43.75%;

　　房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　抛开疫情的影响因素，结合人口的增量，也说明开发商目前还是比较保守的心态，在行动上与购房者一样，都投出了不信任票。

　　再就是新房市场，

　　从总套数看，与2019年上半年相比，核心的市六区成交量从15012套减少到7725套，远郊成交量从48065套减少到19777套，这个跳水有点猛。

　　3/ 库存多

　　克而瑞的数据显示，天津商品住宅库存达到3632万平米，根据历史数据来看，近三年来全市年均新房成交就在11万套左右，那么这两年的新房量36万套需要3年半左右时间去消化，这个压力可不小，要知道天津的人口流入很低，跟北京、上海比总量还差了点。

　　另外，前段时间去了重庆，感觉重庆这座城市的库存也很惊人，某家网站上显示，重庆的二手库存高达167718套，天津的二手库存也有148512套……有画面感了吧。

　　这里补充一下，天津认房又认贷，买二套房子需要六成首付，这对于一般人的实力也是有所考量的，假设200万的总价，需要120万的首付，其实120万的现金在全国很多城市都有得选，甚至可以说，比选择天津更好。

　　天津这座城市，如果单纯的去择一城终老，我觉得是非常舒服的。作为直辖市，还是有很高的城市定位，在北方城市之中占重要席位，依然有政策上的倾斜。

　　但现阶段的天津也是非常尴尬的，似乎有些“夹生”的意思，一方面太靠近北京，各方面都要矮北京一头，导致天津受到一些制约，前两年又多出来一个雄安新区，又分走了天津的资金和优势。

　　在权力和市场两套体系中，都不占优势。

　　但这并不意味着天津没有机会，在为孩子高考开路上，天津的学区房依旧是非常好的选择。

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