天津楼市分化加剧 跨区域融合助推楼市均衡发展

　　天津楼市正在经历一场两极分化，并且这种“冷热不均”的情况在接下来的时间里还会持续。对市场来说，如何均衡城市资源，打破现有的分化局面，便显得尤为重要。

　　天津楼市分化仍在加剧

　　在经过一季度的“小阳春”后，多地楼市降温。据克而瑞统计的数据，2023年4月，天津新房成交量和成交金额双双下降，环比3月份，分别下降34.6%、33.0%。值得关注的是，成交量和成交金额虽然降幅明显，但4月份的成交均价却上涨了2.4%。

　　从这一点可以明显看出，楼市冲高之后逐步趋稳。新房成交量缩减、但成交均价上涨，说明楼市需求逐步回归理性。核心区、热门板块、改善盘更受购房者青睐，结合4月份的成交数据，这就证实了楼市的两重分化——区域分化和产品分化。从克尔瑞统计的数据来看，龙湖·青云阙、中海时光之镜、仁恒星源世纪是4月成交金额榜单的前三甲，这些项目均是位于核心区的改善项目，且改善属性都很强。 我国经济正在逐步复苏过程中，从房地产市场来看，改善势头强劲是因为改善客群受经济市场的影响相对较小，刚需人群目前的观望情绪比较大。

　　楼市库存量尚处于历史高位，除了区域之间的分化，新房和二手房之间的竞争也越来越严重，甚至有些板块已经出现了二手房价格高于新房价格的房价倒挂现象。

　　较有代表性的比如北辰瑞景板块，二手房均价约为16000元/㎡左右，金地中骏和悦府全装交付的新房均价约16000元/㎡;市场大热的河西新梅江板块，包含城投华润天津瑞府、中海天空之镜等多个新盘，高层均价基本在40000元/㎡左右，而区域部分次新房成交均价在40000元/㎡左右......

　　楼市分化虽然一直在加剧，核心区和热门板块所受到的关注度依旧很高并且热度较为持久，房价依然坚挺。

　　随着核心区域高价值土地的获取变得更加艰难，优质资源必然会继续向头部聚集，楼市冷热分化的趋势会更加明显。

　　核心地段房源、优质学区房源热度飙升的背后，既是购房主力军的转变，也是长久以来城市发展模式导致的，人口、产业、城市资源等分配不均衡也是导致楼市分化产生的原因之一。

　　城市更新联动区域发展

　　房地产市场的发展不仅受到城市自身经济环境和人口流入数量等因素的影响，同时也受到交通基础设施、商业发展水平等因素的影响。

　　为应对楼市分化带来的发展不均衡，天津城市更新、产业布局和人才政策等多管齐下，正在逐渐打破区域之间的发展壁垒。

　　这两年来，天津启动了多个跨区域的大型城市更新项目，如跨越河北区和东丽区两大区域的金钟河大街南侧片区城市更新项目;交汇于河东、河西、东丽、津南四个行政区的海河柳林“设计之都”等。

　　近期天津发布了河东区第一机床总厂及周边片区城市更新项目的总规划，项目位于天津市河东区津塘路与月牙河南路交会处，是联通天津市区与滨海新区的重要区域，地处天津“设计之都”核心区、河东区金贸产业园，双重产业规划覆盖区域。

　　区域联动的过程中，除大型城市更新项目以外，城市界面的焕新，也在逐渐缩短区域发展的差距。

　　交通路网 越织越密

　　近几年来，天津从交通路网的快速延伸到轨道交通的全面布局，不停地为各个区域输送活力。在轨道交通方面，2022年4号线南段、10号线一期相继开通，今年年内还有地铁11号线也将开通。

　　津静线市域铁路、京唐、京滨城际铁路的开通运营，加强了区域之间的互联互通，有效拉近了各个区域与津城主城区的距离。

　　同时，《天津市公路“十四五”发展规划》提出，加强区区互联互通，实现相邻各区间至少有1条一级公路连通。到2025年，全市公路网总里程将达到1.5万公里。

　　商业发展 多点布局

　　从2022年到现在，多个商业综合体接连投入使用。从市商务局获悉，2023年天津全市将有12个大型购物中心新建开业，包括和平印象城、西青大悦汇、北辰未来天地、宝坻万科广场、西青杉杉奥特莱斯商业综合体、河西环宇城、河东中海环宇天地商业街、西青万科广场、静海万达广场、河北和融广场、滨海新区汉沽万达广场、和平友谊精品广场改造提升项目，累计新增商业面积116万平方米，总投资超过84亿元。

　　教育布局 逐渐均衡

　　天津市为促进教育“均衡优质”，各区都将发展新建、改扩建一批优质学校。随着优质教育的逐步普及，新板块、新地块配置九年一贯制学校将会成为常态。

　　例如，红桥区与市教委签订协议，引进天津一中、耀华中学等市直属优质教育资源;东丽区金钟板块引入天津外国语大学附属外国语学校，设立一所9年一贯制公办学校;蓟州区在蓟州新城、蓟州区燕山中学现址两处地块建设十二年制公办学校——天津外国语大学蓟州外国语学校......

　　此外，天津对于生态建设的推进、老旧小区的翻新等在持续进行中。城市界面不断完善，资源不断均衡，日后也会在无形之中打破楼市分化的格局。

　　产城融合带动楼市进步

　　城市更新有序推进，中心城区加速焕新，产、城、人才的有机融合逐渐成为拉动经济增长的重要因素。除了城市资源的均衡布局，产业发展为城市带来的人口红利正在被重视。

　　5月18日，天开高教科创园先导区即将开园，这是今年产城融合的代表项目。从4月初规划释出到5月中旬先导区开园，天开园建设的行动可谓是雷厉风行，不足两月便完成了第一阶段的任务。目前，天开园先导区已焕然一新，3栋楼已完成内部装修，企业陆续入住。部分裙楼正在装修内部空间，已有商家和企业挂牌。

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