天津楼市，刮起一股代建风

　　新城镇的地块，中国铁建代建。城投海河柳林地块，蓝城代建。侯台水西地块，金地代建。华北集团南仓地块，龙湖代建。嘉业李七庄地块，绿城代建。正继中北镇地块，新城代建......这不由引发行业热议，天津怎么突然冒出这么多代建项目。

　　这两年，代建从“无人问津”，一跃成为“香饽饽”。从需求端来说，代建市场规模大幅增长。保障性租赁住房的大量新增，扩大了代建行业的市场蛋糕。近两年有不少国企平台公司兜底拿地，他们本身没有开发能力，就需要有丰富经验的品牌房企来辅助开发。同时，房企暴雷后的烂尾项目，AMC机构介入之后，也需要第三方来进行“开发委托管理”，才能顺利盘活，推进“保交楼”。

　　从供给侧的房企来说，代建业务太符合当下房企的需求。代建属于轻资产，不会占用公司过多的资金，更不会形成大量的负债。市场空间大，收入稳定，资金占用少，旱涝保收。在当前房地产下行的背景下，具有抗周期的效果。道士君想说，除以上两点之外，当下楼市行情，代建带给房企的是安全性、确定性。大白话来说：保本过冬。对于天津房地产来说，代建潮走起，无外乎此。目前，地产代建企业的竞争格局主流分为五大类：第一大类是头部玩家，绿城管理、中原建业、金地管理。第二类是央企玩家，华润、保利、中国铁建、招商等。第三大类是介入比较早，且有各自的成熟模式，可以成为老玩家，包括朗诗、蓝城。第四大类是随着市场的发展，竞争格局的加剧，新玩家入局，比如龙湖、旭辉等。第五大类是受到企业本身的发展，阶段性的有一些暂离玩家，如雅居乐、绿地等。现阶段，天津代建场上的玩家主要有绿城管理、金地管理、龙湖代建、中国铁建、蓝城等。道士君预测，接下来，天津代建市场竞争将会更加激烈。在行情好的时候，没什么传统房企能看得上代建这点“小钱”，但今时不同往日，行业大规模出险，代建业务瞬间成了传统房企眼中的香饽饽。据相关数据统计，截至目前，60余家房企入局代建领域。今年上半年，TOP20代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米，TOP5企业新增建筑面积所占份额超6成。其中，代建的老前辈绿城以1727万平方米新签约规模位列行业首位，较去年同期增长约30.6%;新拓代建项目代建费预估为51.2亿元，较去年同期增长约26.3%。此外，蓝城集团和金地管理代建新签约面积也均超过500万平方米。这样的代建成绩和背后的利润，属实让一众房企看着眼馋。

　　对于报价的代建房企来说，既要考虑竞争对手的低价压力。同时又要保障收益合理且费用能快速收回。因此代建收费报价本身就是一个富有学问、足够自成一个体系的复杂课题。目前主流三种代建收费模式：第一，以销售额计算。第二，以管理费用计算。第三，以综合服务费计算。以销售额分成计算：一般代建方收取销售额3%-5%，或按建筑面积400元/㎡+溢价提成。营销费用、开发费用由土地方自行承担。以管理费用计算：一般是楼盘成本预算中，代建方收取管理费3%包干+营销费用4%包干+少量工程管理费用。代建方的工作成本、人员薪资福利、佣金奖励、利润全部包括在内。以综合服务费计算：代建方直接分走楼盘净利润的15-20%，如果实现预期溢价，代建方还有跳点可拿。道士君盘了盘目前天津的代建项目，基本以第二种模式居多，且在此模式里再优化。直白的讲，关于第一种，如果现在房子好卖，自己干就行了，还上赶子给别人卖房赚利润。关于第三种，当下行情，楼盘能实现净利润的少，更何况在净利润中分15-20%?会与多少呢?更何况见到钱的时间周期太长了，现在就差那点现金流，还得等到末了再分?!利润对于开发商是关心的，买房人关心的是这盘到底能不能买。那么，现在天津马上入市，待入市的这些代建盘，哪些可以果断入手，哪些看看就行了。新城镇的地块，中国铁建代建。属于安置房，普通购房者可直接略过。城投海河柳林地块，蓝城代建。发布会也开完了，售楼处也亮相了，闽侯路小学+新华中学确定了，产品锚定刚需刚改，可以重点看看。侯台水西地块，金地代建。早已开盘，卖得还不错，嗯，大多内部认购的。华北集团南仓地块，龙湖代建。嘉业李七庄地块，绿城代建。正继中北镇地块，新城代建。这三个盘，6与27日土地刚拍完，代建早前已经敲定完的。重点关注李七庄地块。中北镇地块位置，各方面都好，可惜了，自行体会，不明说。

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