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天津东丽楼盘-『天津东丽哪里的房子最值得买』

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那咱们就把东丽区各版块来个大盘点，根据购房者的诉求，来选择在哪个版块买房最合适。

第一篇：东丽区的基本概况，客观分析东丽的优势以及劣势。

ü 区位：位于天津市中部偏东，地处津城、滨城发展主轴，东接滨海新区核心区，西连中心城区。因此同时具有承接市区外溢、滨海新区辐射的双重区位优势。（根据东丽的区位，可以判断购房客户可以辐射河东、滨海两个区域）

ü 产业：东丽区总面积477.34平方千米，其中225平方千米纳入滨海新区（即空港经济区），空港以航空制造、电子信息和精密机械等为特色，聚集了较多的世界500强高端装备制造企业和生产性服务业企业。因空港定位高、教育医疗等级高，房价也高，因此空港产业人口会外溢到东丽的华明镇、东丽湖等刚需板块。

ü 交通：东丽区航空优势突出，天津滨海国际机场地处东丽区中心地段，是华北地区第二大国际航空港，T3航站楼已获批建设，航班规模进一步加大。因此，航空相关就业人口会就近在东丽区买房安家。

ü 人口：七普东丽区常住人口85.7万人，在环城四区中是人口数量最少、也是人口增长最慢的区域。（1）在吸引外省市落户方面，东丽房价不及津南有优势（津南天嘉湖、八里台房价不过万，东丽区没有那么低的价格）；（2）在吸引北漂买房方面，东丽位置不及西青有优势（西青有天津南站，高铁35分钟到达北京南站）；（3）在承接市区外溢方面，西青更有优势，其上游南开区人口多、经济强，而且西青区设有华苑高新区，聚集了全市近7成的高新企业，就近买房置业的需求旺盛。（4）北辰区的发展和地位，基本与东丽区类似，所以两区人口增长都不高。

第二篇：东丽区楼市的特点？适合哪些客户买房？

ü 看一组楼市成交数据：2021年1-11月，环城四区中，成交单价最高的是西青区，约23000元/平米；其次是东丽区，约17000元/平米；北辰区第三，均价16500元/平米，津南区均价最低，约13700元/平米。成交量最高的是津南区，约140万平方米；西青与北辰基本相当，约93万平方米，东丽区最少，约50万平方米。

ü 在环城四区中，东丽区楼市的存在感不强。房价比肩西青，却没有西青区的强收入水平；房价远高于津南，所以很难吸引外地人口落户。东丽区板块过于分散，缺乏主力大盘支撑。而北辰是集中开发完铁东路，再有南仓板块接替上，宜兴阜远洋未来城一个超级大盘的成交量东丽区，能达到东丽区成交量的三成。

ü 通过以上东丽区属性、楼市特色，可以判断东丽区的买房主力客群是本地人+东丽就业新天津人+河东区外溢改善，极少量的外地落户需求。

第三篇：东丽区各板块四个维度的分析，买房如何选板块？

针对主力购房客群诉求排序，对板块成熟度、交通导入、房价梯度、学区配套四个方面，进行多因素分析，根据购房者置业诉求排序，看看在东丽区如何选择板块？

一、东丽区各板块自西向东外扩式发展，各板块成熟度情况（图3）：

ü 新立的板块：是东丽区发展最早、最成熟的居住区，东丽区的行政、文体、商业中心。

ü 津滨大道沿线板块：紧邻河东区，享有河东万达爱琴海商圈，天津市第三中心三甲级医院，板块开发近十年，居住配套逐渐成熟。

ü 卫国道沿线板块：主要是程林庄、李明庄片区，以还迁房为主，城市界面及形象有待提升，但板块的核心卖点是地段价值东丽区，位于外环线以内的区位，距离河东近、距离机场也最近。

ü 金钟街板块：紧邻老外环线，2013年最早启动安置房。2019年正式进入商品房项目开发，片区有北方五金城、物流园、小型厂房，一定程度上影响板块的城市界面。

ü 华明镇板块：居住成熟度已经非常高，但是与市区相对割裂，被空港吸附较严重。

ü 东丽湖板块：郊区大型板块，整体规模很大，但配套严重缺失。距离市区较远，板块出让交通不便利，以在空港上班的刚需、以及市区养老为主。

ü 军粮城板块：内生性板块，镇域级配套，满足居住生活配套。

二、东丽区各版块交通导入情况（图4）

ü 新立板块：板块有双地铁，轻轨9号线是目前连接天津站与滨海新区的唯一轨道交通，具有非常重要的地位。地铁11号线正在建设，将在2024年可以开通运营。津塘公路是连接市区与滨海的不收费道路交通。

ü 津滨大道沿线板块：地铁4号线，将在2021年底开通运营，指日可待。津滨大道为东部快速路，津滨高速20分钟达到滨海，高速交通便捷。

ü 卫国道沿线板块：地铁2号线，已经运营，是滨海机场通往天津站、鼓楼等的重要东西线路。卫国道快速路是承接河东外溢的道路交通骨架。

ü 金钟街板块：地铁6号线，已经运营，是连接东丽、河北、红桥、南开、河西、西青的一条线路，该条线路的作用及人流量远不及9号线、2号线。

ü 华明镇板块：交通真的不是很方便，现状没有地铁。规划有地铁13号线，预计2026年通车，真的很遥远了。

ü 东丽湖板块：交通非常拥堵，东丽湖居住人口非常大，唯一的主干道出口是东丽大道，常年拥堵。片区没有地铁规划，被轨交忘记的板块。

ü 军粮城板块：板块对外交通不方便，被铁路线割裂，到津塘路要过地道。板块距离轻轨9号线站点非常远，步行不可及。

ü 根据以上的道路交通骨架、地铁交通线路，各位买房人可以参考自己的工作生活圈，对照选择。

三、东丽区各版块，可以分为三个房价梯队（图5）：

ü 第一梯队：外环线内的卫国道板块、津滨大道板块，紧邻外环线的新立板块，单价在2.0-2.4万元/平方米，按照最小80平米计算，总价门槛是160万元；

ü 第二梯队：紧邻外环线的金钟街板块、华明镇板块，单价1.6-1.7万元，按照最小80平米计算，总价门槛128万元；

ü 第三梯队：远郊板块，东丽湖、军粮城，单价在1.1-1.2万元，按照最小80平米计算，总价门槛88万元。

四、东丽区各版块学区配套情况（图6）

ü 新立板块：有东丽区比较好的公立教育资源，对口丽泽小学、鉴开中学。

ü 津滨大道沿线板块：分项目对口学校不同，像东方和府就是张贵庄小学（普小），上东金茂智慧科学城，引入了南开公能小学，预计2022年投入使用。

ü 卫国道沿线板块：全部是东丽区普小、普通中学，没有学区概念。

ü 金钟街板块：分项目对口学校不同，中交城东春晓引入逸阳文思小学，其他项目配套的是金钟街小学、大毕庄中学，没有学区概念。

ü 华明镇板块：普小、普通中学，没有学区概念。

ü 东丽湖板块：有民办北大附中东丽湖学校、公立华侨城实验，近期在中建玖棠府引入了实验小学东丽湖学校。整体来说，学区概念不强，满足有学上的需求。

ü 军粮城板块：军粮城小学、军粮城中学，没有学区概念。

至此，东丽区各版块的大概情况有了一定的描述，具体选择哪个新房项目，就需要对房企品牌、产品配置、户型优劣、园林特点、物业服务等方面深入研究。

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责任编辑：天津房价