为什么楼盘要实行预售，而不是卖现房！

　　为什么楼盘要实行预售，而不是卖现房

　　从建群之后，很多人一直在提没有现房的事。现房跟很多事联系在了一起：质量，房价，交付风险，市场供需。很多人有疑惑：如果是现房，老百姓就能看到质量如何了，也能看到采光情况，也不怕开发商跑路，明明这么好，为什么就是不实行现房销售呢？

　　今天我们就来谈谈这个问题，希望能解答你心中疑惑。

　　一、房地产开发的特点。

　　国内地产开发模式有3个特征：

　　1.资金占用大：通常，开发商要在从政府拍下土地后较短时间内支付全部地价，这是一笔巨大的资金占用（常常数亿人民币元），而且通常由于房地产本身的周期属性，资金成本也非常高昂；

　　2.开发周期长：以30层左右的高层为例，假设买地到开工的前期规划等需要6个月，地下室及主体施工需要1年，装修等后期需要再6个月，等到能交付最少也是2年了，这还不考虑销售、回款本身还会持续至少6个月；整体下来快则2年半，慢则三四年；

　　3.金融工具少：相比美国等，国内地产的金融化程度差距非常之大，尤其在商业物业上；开发商除了在建造过程中再做些开发贷以外，只能通过尽早销售来尽快回笼现金。

　　这3个特征是互相关联的：因为金融工具少所以初始资金占用就很大，占用大就更耗不起开发周期长，而最终结果也导致金融监管机构认为地产风险较大进一步限制了金融工具，所以说三者互相关联。

　　二、如何才能不预售

　　如果不预售，最大的风险，就是很少有人愿意干开发。如果一定要有人愿意干，那就必须有能力解决上述问题，比如：

　　1. 有极强的政府公关能力，能够拖延支付地价、支付工程款

　　2. 有能力快速开发，一天盖3层，3个月盖出来一个小区

　　3. 做各种监管之外的金融创新上述方法几乎都已经不合法了，带来的风险是巨大的：

　　简单说，不预售，开发商就赚不到什么钱；赚不到钱，就很少有人愿意干地产开发；于是，人民群众就缺少房子住，房价迅速上升，政府收不到土地的钱。

　　三、市场上什么时候会出现现房

　　（一）销售不佳

　　定价太高，市场冷淡，销售凄惨，销售速度赶不上预售证拿的速度，盖完了还没卖完，就成了现房。这种情况是大多数出现现房的原因。但是到了后期开始销售的时候，现房会成为此种楼盘的优势，价格往往也会贵一些，毕竟没有回款，资金成本明显比期房要大。也有部分会选择降价，或者精装改毛坯。此种现售出现的情况很多。

　　（二）市场不好

　　直接封盘不卖了。个别楼盘因为某些原因错过了销售的黄金时间，市场上对楼盘开盘价格普遍看低，这种情况有个别楼盘会选择直接不开了，盖完现售。这种情况要求开发商有一定量的自持资金，代表开发商山钢。

　　（三）政府要求

　　部分开发商自作聪明，风口浪尖自己作死，预售被政府强制要求改为现售了。比如不到预售楼层自己骗预售证；违规认筹，比如只有123号楼的预售证，结果连4号楼都开始一起认筹了。这种情况不多，但是也能见到。

　　结论：因此，考虑到房地产这个行业是一个对自己需求很大的行业，现房销售在当前情况下，基本是不可能的，大家真的可以死了这条心了。两年多的建设周期，资金利息都够20%以上了，这部分成本怎么转嫁？这些环节一旦玩不转，一个项目就是叫好不叫座，三四年交付一算账，没赚钱。

　　所以，买期房的时候一定要找靠谱的开发商，草台班子，你得小心了。

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责任编辑：牧千凡