天津楼市哪里保值？老破小能否购买？100W-200W新房如何选？

　　天津未来会有几类房子越来越不受市场欢迎：第一类，和平、河西、南开以外几乎所有的老房子。除了和平、河西、南开这三个区的学区房，以后老房子的需求量是持续走低的。年轻人看不上，中年人迫切需要改善，只有老年人保有一定的地域情结，目标群体有限，所以只会越来越难卖。第二类，郊区没有地铁的房子。现在都没有地铁规划，未来也很难会有。第三类，几乎所有的塔楼。塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。哪些房子越来越受欢迎呢?第一类，市区核心区的好房子。你可以这样理解，就是市区核心区的高品质小区，最好还带个不错的学区，这种房子准入门槛较高，也会越来越稀缺。第二类，核心区周边的好房子。这个是重点，也是中产未来能够跑赢大盘的希望所在。老破小能否入手?1.先说老破小的缺点—居住属性差

　　天津上世纪80-90年代盖的，房龄至少20多年。5-7层这种不带电梯的老房子，落后于时代的户型，无居住体验感，居住人群陪读和老年人居多。

　　2.如果是为了孩子上学转学，老破小依旧是首选

　　居住属性而言，老房子和新房不用。上学转学老破小可谓是门槛，

　　能全款的客户，150以上建议和平拆间，河西一片老破小。

　　只能贷款的考虑一室落户上学的，能接受总价240以上，建议和平，控制150-200的，河西一片，100-150，河西二，三，南开北，南都能选，如果有自住需求，能接受老破小，买两室比买一室价格更划算，性价比更高。

　　3.从教育需求去出发考虑房子的对比

　　天津教育最强势的区域和平，河西，南开这三个区。

　　一.如果你想进和平，或者是河西或者是南开，进入这三个片区的门槛，都只能是老破小，且现在是，未来依旧会是。

　　二.现在天津的新房都会想尽一切办法引进名校分校，各种集团化办学，各种九年一贯制，

　　三.老破小的门槛会更低，更容易入手

　　总价门槛低，可以解决大家的需求，房子用完了，后面还有同样需求的人可以给你接盘。

　　4.什么样的老破小可以考虑?

　　首先考虑教育属性，其次考虑位置，还有区域热度，区域位置都确定没毛病的情况下，再去研究户型，楼层，朝向以及对应的价格。

　　5.老破小需要注意的信号

　　第一，再次出现大规模的城市更新—也就是拆迁

　　第二，老破小后期出手问题

　　当下最早的00后也已经大学毕业走入职场了，差不多再过10年左右，00后也该考虑孩子入学的问题了，还愿不愿意住老破小?

　　如果考虑学区房在市区100w左右不挑位置也能够上看个30-45平米的，上学没问题，住就很奢侈!

　　环城四区(津南、东丽、西青、北辰、)

　　1津南辛庄，100W以内的项目新欧鹏教育城建议大家慎重考虑

　　2津南咸水沽，属于津南区的主城区，常住人口40w人以上，两条地铁(1号线、6号线)富力91平米100w左右、

　　海玥名邸85平米110w左右

　　保利时代79平米100w左右

　　东亚新华79平米100w左右

　　咸水沽这边的优势就是人气足，虽然距离市区远一些，但是舒适度和教育资源还是不错的!

　　3津南八里台，津南区的机关所在地

　　目前可选的不多，如果你预算

　　在100w以内那可以看看中海国际公园城总价80w左右就可以上车!

　　4东丽区金钟街，目前也是天津

　　100w左右预算比较火的板块了，比如金地万悦城76平米96w起，

　　花语尚东75平米落地窗110w起，城东春晓85平米115w起

　　这边的优势就是地铁上盖，小外九年一贯制的学区，距离市区开车10多分钟，比较适合刚需和落户

　　5北辰区小淀，未来发展可以，现在的话城市建面一般，新城珑悦78平米85w起，运河文化村89平米86w起

　　150万-200万是大部分客户的预算范围，可选的区域比较广泛。

　　北辰：宜兴阜

　　西青：中北镇、南站、精武镇、海泰高新区。

　　东丽区：新立、空港。

　　津南区：辛庄、国展、海教园，

　　滨海新区：开发区、北塘、生态城。

　　河东区、河北区、红桥区

　　这些板块对应的主城区比较近，发展比较好，板块内交通方便，商业成熟，教育资源不错，能承接外溢人口、尤其河东区河北区和红桥区属于市内六区。

　　那么天津买房大致分为几种情况：

　　1️⃣考虑北京通勤的:武清区、西青南站、河北区、每天高铁N趟。

　　2️⃣考虑教育的:空港、生态城、海教园、河东区，教育资源优势，还引进了学校。

　　看教育真是有门道，比如市内六区和海教园可以报考市内六区70多所高中，别的区就没这么大的优势了，但是滨海相对来说方便落户，还有就是一定要看自身情况，比如您孩子涉及转学，那么尽量考虑海教园，转学不会统筹，你也可能会说，那为啥不考虑市区呢?除了海教园转学无学区‼️(都会被统筹)

　　3️⃣去市区工作:宜兴阜、中北镇、精武镇、辛庄、河北区、河东区。这几个地段通勤方便。

　　4️⃣考虑性价比:淮河道、金钟街、国展西、咸水沽这几个板块性价比高，发展不错。

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