在天津买房刚需的出路在哪里

　　2021年降价最多就是200万以下的刚需房。无论是新房还是二手，降幅20%起步。

　　在这一轮，前期买入的业主狠狠地亏了一把。这是刚需第一惨。

　　但即使这么狠命降价、拼命跑量，从数据来看，中低端产品仍占天津新房市场总存量的50%以上，去化周期20个月。市区3-4万区间的去化周期只有10个月。

　　这意味着，在2022年中低端产品不会有大行情。即使整体市场有行情，也因为去化周期对比悬殊，1万多均价的房子与3万多均价的房子差价也会越拉越大。所以，别想靠刚需房逆袭。这是刚需第二惨。

　　谁也想买市区的房子，但是刚需真的预算有限。我反复提的核心资产门槛又高，真的参与不了;或者砸锅卖铁参与了，买了和平的老破小，但又不满足自己的需求。

　　所以，刚需只能躺平。能买得起哪儿就买哪儿。刚需躺平了，但是地方的土地供应不会躺平。哪怕市场不好，土地也要卖。市区土地供应毕竟是少数，大多数还是集中在环城、远郊。面包已经不好卖了，但面粉厂和面包厂还在轰隆隆开工。二手面包怎么能卖的过新面包嘛。想要置换，降价卖，都未必能卖的出去。这是刚需第三惨。

　　从整体市场供需关系看，2021年没有火的板块，2022年也大概率火不起来。比如大张庄、小淀(21年比20年成交量减半)、三大湖、生态城北部、京津新城、塘沽湾(2021成交量减半，去化周期四年)、南湖(去化周期三年，被黄庄拖累)、辛庄(去化周期五年)等。

　　现在不确定的是，2021年比较火的板块，2022年会怎么走。比如环城的海教园、宾水西、东丽环内津滨大道沿线、生态城中部片区、滨海西站等。价格怎么走，需要看政策刺激力度。而国展西、空港几天前都有单独评价，不再赘述。我们来看下 海教园

　　海教园位置

　　海教园，教育是最大的卖点。起因是天津大学和南开大学，因为要扩招，找不到合适的土地去建新校区，所以政府想个办法，在津南区画个圈，这个圈就是海河教育园区。天津大学和南开大学的新校区就建在园区里。那当然了，建校区对应的师资都得配套。那些原先在天大和南开的老师，本身就不愿意去新建的大空地，再加上自己要是去了，子女随迁过去，学籍怎么算?心里更是犯嘀咕

　　这时候政府又想个办法，发文说海教园内的业主，对应学籍还属于南开区，后面高中可以报考市六区高中。所以就这一条政策，海教园价格一下子就上去了。而对我们本身去天津的外地人来说。本身就图天津教育的红利去落得天津户口，海教园又相当于在教育红利上，再送你一个南开学籍。很多为了子女教育的新天津人心里一合计：这地，靠谱呀，干!所以持续有需求就有市场，以至于海教园的房子一直维持在两万多的价格。

　　买这个地方，想挑挑选选，那预算保守200w以上，因为本身的楼盘也不多，早期在园区拿到的仁恒、鲁能、锦绣、雅居乐等还都维持在2.2、2.3的价格，随便一个大两居就奔着200万以上去了。当然随着阳光城、金科、龙湖率先降价，也陆续出现一些刚需盘，小两居，150万甚至以下也能上车。

　　给我的感受，海教园当初的调可能起高了，早期买的业主都是200多万，都是大面积改善盘为主，低密度，洋房别墅，仿佛感觉海教园一开始的目标客户就是中产有钱人、气势凌人。不过可能卖着卖着，发现这咋不好卖呀，面积大了，目标客户少了，卖一套好费劲呀。

　　锦绣大家的沙盘

　　后面拿地的开发商估计也是发现了问题，也尽量去迎合大家的预期，都以两居的刚需盘为主，尽量维持单价不变，把面积弄小点，以教育为卖点，先让更多人上车。

tag标签：

责任编辑：创始人