房地产几大误区，你都知道吗？

　　误区一、中国房地产泡沫严重。说这话当然也是有道理的，黄金十年，中国房地产确实泡沫很严重。主要体现在两个方面

　　1、杠杆率太高

　　2、房价虚高

　　但这两个问题经过近几年的调控挤压，泡沫已经差不多挤光，说现在房地产泡沫严重，这就是扯淡了。

　　黄金十年，房地产开发杠杆率很高，开发企业自有资金不多，用的都是空手套白狼的手段，占用银行、建筑企业、购房者的钱在滚动，一旦银行断贷、建筑商拒绝垫资土场、政府不允许提前预售，很多企业的资金链就会断裂，企业很快会被打回原形。

　　所以，2013年国家对房地产业踩了一脚重刹车，重点就是去杠杆。在去杠杆的过程中，倒了一大批开发企业，尤其是自有资金不足的中小开发企业。很多中小开发企业，甚至包括大型开发企业，在国家开始对房屋预售设置门槛后，基本靠贷款续命。贷款要到期了，要么从其他项目调资金来还贷，或者找过桥资金还贷，之后希望银行再快速的把贷款续贷给他们。在去杠杆的时候，很多银行收回了开发贷款，但是续贷卡住了。这对很多开发企业来说是要命的，续贷迟一个星期他们都受不了，别说续贷迟迟批不下来。得不到续贷的这些企业，要么项目烂尾、老板跑路，要么变卖资产、收缩规模。

　　现在，房地产行业去杠杆任务基本完成。个别地方可能还有一些，但是总体杠杆率已经很低。当然，这也是相对于以前动辄百分之几百的杠杆率而言，合理、安全的杠杆率还是允许的，比如不超过50%的杠杆率。

　　黄金十年房价上涨太快、幅度太大，原因我前几天的分析都说过了。这当然是针对当时的环境，以前感觉很高的房价，现在一点都不高了。但是在当时，造成老百姓的恐慌心理。买房跟买股票一样，买涨不买跌，这就让开发商赚取了过高的开发利润。而且，购房者也支付了很多本不该他们承担的不合理费用，比如公关费、广告费、灰色支出，等等。这就造成房价的上涨幅度远超收入的增加幅度。

　　对于房价上涨，如果是市场因素，我们还能容忍。但是人为炒高，那是我们不能容忍的。

　　地方的房价上涨都是因为一些特殊原因，也是市场或经济、规划原因，这都没什么问题。就怕是违反市场经济规律而造成的非理性非正常上涨，这就需要政府关注了。

　　自从2017年房住不炒以来，政府动用了一切能够动用的行政手段，抑制住了房价上涨过快、涨幅过大的现象，房价里的水分已经差不多被挤掉了。如果你还说房价有泡沫，也就是说，房子标价高于成交价，那为什么很多地方按标价也买不到房子呢？开发商为什么要捂盘惜售呢？二十年前就有人说中国房价有泡沫，以后每年都有人说。最近几年还有人耸人听闻的说房价要暴跌甚至腰斩，中国楼市要崩盘。都没有，也不可能出现。

　　所以说，中国的房地产以前有泡沫，黄金十年期间还比较严重，但是现在基本不存在这个问题了。

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责任编辑：汲叶芳