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房地产几大误区,你都知道吗?

来源:天津松鼠找房网 发布于 2021-09-07T15:55:21 点击:

  误区一、中国房地产泡沫严重。说这话当然也是有道理的,黄金十年,中国房地产确实泡沫很严重。主要体现在两个方面

  1、杠杆率太高

  2、房价虚高

  但这两个问题经过近几年的调控挤压,泡沫已经差不多挤光,说现在房地产泡沫严重,这就是扯淡了。

  黄金十年,房地产开发杠杆率很高,开发企业自有资金不多,用的都是空手套白狼的手段,占用银行、建筑企业、购房者的钱在滚动,一旦银行断贷、建筑商拒绝垫资土场、政府不允许提前预售,很多企业的资金链就会断裂,企业很快会被打回原形。

  所以,2013年国家对房地产业踩了一脚重刹车,重点就是去杠杆。在去杠杆的过程中,倒了一大批开发企业,尤其是自有资金不足的中小开发企业。很多中小开发企业,甚至包括大型开发企业,在国家开始对房屋预售设置门槛后,基本靠贷款续命。贷款要到期了,要么从其他项目调资金来还贷,或者找过桥资金还贷,之后希望银行再快速的把贷款续贷给他们。在去杠杆的时候,很多银行收回了开发贷款,但是续贷卡住了。这对很多开发企业来说是要命的,续贷迟一个星期他们都受不了,别说续贷迟迟批不下来。得不到续贷的这些企业,要么项目烂尾、老板跑路,要么变卖资产、收缩规模。

  现在,房地产行业去杠杆任务基本完成。个别地方可能还有一些,但是总体杠杆率已经很低。当然,这也是相对于以前动辄百分之几百的杠杆率而言,合理、安全的杠杆率还是允许的,比如不超过50%的杠杆率。

  黄金十年房价上涨太快、幅度太大,原因我前几天的分析都说过了。这当然是针对当时的环境,以前感觉很高的房价,现在一点都不高了。但是在当时,造成老百姓的恐慌心理。买房跟买股票一样,买涨不买跌,这就让开发商赚取了过高的开发利润。而且,购房者也支付了很多本不该他们承担的不合理费用,比如公关费、广告费、灰色支出,等等。这就造成房价的上涨幅度远超收入的增加幅度。

  对于房价上涨,如果是市场因素,我们还能容忍。但是人为炒高,那是我们不能容忍的。

  地方的房价上涨都是因为一些特殊原因,也是市场或经济、规划原因,这都没什么问题。就怕是违反市场经济规律而造成的非理性非正常上涨,这就需要政府关注了。

  自从2017年房住不炒以来,政府动用了一切能够动用的行政手段,抑制住了房价上涨过快、涨幅过大的现象,房价里的水分已经差不多被挤掉了。如果你还说房价有泡沫,也就是说,房子标价高于成交价,那为什么很多地方按标价也买不到房子呢?开发商为什么要捂盘惜售呢?二十年前就有人说中国房价有泡沫,以后每年都有人说。最近几年还有人耸人听闻的说房价要暴跌甚至腰斩,中国楼市要崩盘。都没有,也不可能出现。

  所以说,中国的房地产以前有泡沫,黄金十年期间还比较严重,但是现在基本不存在这个问题了。

责任编辑:天津房产小编
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