天津楼市上半年先扬后抑 政策调控下未来走势如何？

　　2023上半年收官，连日的高温天气席卷京津冀，楼市的表现却让人感到一丝凉意。土地市场火热，新房和二手房市场成色不足，尽管有相应的稳楼市政策出台，但短期来看，市场情绪依然不高，购房者仍以观望为主。下半年楼市表现如何，相应的托举政策何时出台?

　　上半年楼市平淡收官

　　上半年楼市收官，天津楼市从需求爆发期逐渐回落企稳。2023年一季度楼市热度急速上升，随着需求释放逐渐见底，二季度楼市成交持续放缓，动能减弱。

　　6月是房地产行业年中冲刺的关键节点，但小长假天津楼市表现平淡，新盘优惠促销力度一般，二手房成交量低位徘徊。

　　新房库存量居高不下的同时，二手房挂牌量达到历史新高——5月突破17万，6月直逼18万。房贷利率再降、公积金贷款额度提升，稳楼市政策再发力。虽然政策对楼市的拉动作用并不大，但也为未来政策的发展提供了新方向。购房环境逐渐宽松，期待能够带动购房者积极入场，从而推动需求释放。

　　根据克而瑞公布的数据，2023上半年，全市314个在售项目累计接待50.9万组客户，单周单项目平均到访62组。与2022年同期相比，累计接待客户总量增加约6.4万组，增幅约14.4%。

　　整体来看，2023上半年，天津新房市场整体呈现先抑后扬的态势，市场高热主要集中在2-3月份，4月开始市场一直处于平稳状态，到6月底也未有年中集中放量的翘尾显现。

　　楼市为何延续冷意?

　　从宏观角度来看，经济尚在复苏过程中，居民对未来收入预期不稳，是影响楼市成交的关键因素之一。

　　其次，天津购房环境目前已达历史最宽松时期，然而多数改善购房者卖一才能买一，二手房成交艰难，卖一买一的改善族难以进场。卡在交易环节的置换需求在一定程度上也影响了楼市的流速。

　　房价也是影响购房者进场速度的原因之一。通过对比可以看出，天津房价仍在高位。2023年5月，天津商品房成交均价18366元/㎡，同比2021年上涨了6.2%，同比2022年上涨4.8%。

　　此外，需求端难以延续也是造成楼市转冷的诱因之一。2023上半年，改善需求不断增加，热门区域的新盘更受其青睐，而优质项目供应少、去化快，部分改善置业难以进场，造成需求端的滞缓。

　　多重因素导致楼市热度回落，短期内楼市走势仍存在较大不确定性，政策端如何发力，是接下来值得重点关注的方向。

　　楼市势能正在积蓄

　　居民收入预期稳定与否、二手房置换速度的快慢、房价的高低以及新盘入市速度的快慢等都是影响楼市发展的变量。

　　各方对于楼市的预期仍然向好，这从上半年天津的土拍市场就能看出端倪。截至目前，天津今年上半年成功出让涉宅地块共计25宗，成交总建面为255万㎡，成交总价277亿元，3宗地块溢价，25宗地块平均溢价率为2.7%。同比2022年上半年，涉宅土地成交金额同比上涨634%。去年全年涉宅土地成交共计316亿元，今年上半年已经达到了去年88%。

　　家居、汽车和旅游等消费市场的火热证实了经济复苏的步伐正在加快，随着促消费、稳经济的政策持续出台，购房环境不断宽松，部分存量资金会逐渐流入楼市。

　　稳经济政策逐步落地，房地产调控政策不断增强。以限购、限贷、限售、限价、提高公积金贷款额度和优化多子女家庭购房政策等为代表的行政性、限制性购房政策等是目前各地楼市主要的调控方式。据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次，其中天津出台了公积金贷款额度提升的相关政策，济南、长沙、厦门等近20个城市放松限购政策，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。政策整体延续宽松基调，稳市场、促转型成为今年楼市发展的重要方向。

　　当下的政策对市场预期的修复产生了一定积极效果，但对市场销售端的实质性带动有限，购房者入市节奏并未好转，房地产市场表现依然较为平淡。短期内若有更多、更大力度的政策出台，市场预期或进一步好转和修复。下半年在多个政策的叠加之下，房地产市场能否逐步企稳、积极回升，尚待观察。

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