天津买房之市六区、环城四区、远郊五县简介

　目前，天津市共下辖16个市辖区，中心城区至外环线所围合区域，是天津市人口密度最高的地区，其主体由市六区：和平区、河西区、南开区、河东区、红桥区、河北区组成。按照服务业功能，中心城区按照“金融和平”、“商务河西”、“科技南开”、“金贸河东”、“创意河北”、“商贸红桥”的功能定位。

　　环绕市区的环城四区为东丽区、西青区、津南区、北辰区。

　　远郊五县：武清区、宝坻区、宁河区、静海区和蓟州区。

　　滨海新区是副省级区，由原塘沽区、汉沽区、大港区以及天津经济技术开发区等区域整合而成。

　　一、市六区

　　天津分三条环线：内环，中环，外环，但是主城区不是放射性发展，因此参考意义不大。和北京相反，天津以南为尊，民间说法，有上三区(和平、河西、南开)和下三区(河东、河北、红桥)之分。

　　1.和平区：随着天津租界的飞速发展，自从1920年代起，该区域便逐渐成为天津的经济、教育以及文化中心且延续至今，位于天津市中心，拥有天津市76%的历史风貌建筑和名人故居，全市最丰富的教育资源。均价5.5万元/㎡。

　　2.河西区：位于天津市中心东南部，海河西岸，是天津市重要的政治活动、国际交往、经贸科技文化交流中心。天津市人民政府、梅江富人区等都位于该区域内，与毗邻的和平区共享天津市区的区域核心和经济中心的称号。均价3.4万元/㎡。

　　3.南开区：位于中国天津市城区西南部，是天津市智力密集、科技发达的高教科研基地，区内驻有久富盛名的南开大学、天津大学等16所高等院校。均价3.2万元/㎡。

　　4. 河东区：是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。距离滨海新区最近，是市区连接滨海新区的前沿，实现天津市经济中心战略东移的要地。均价2.5万元/㎡。

　　5. 河北区：“近代中国看天津，百年天津看河北”，区内拥有大量的名人故居和历史遗迹。是天津市重要工业大区。作为重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均位于区内。均价2.4万元/㎡。

　　6.红桥区：是天津商业的发祥地，估衣街上的元隆、谦祥益、瑞蚨祥等绸缎庄是古老而久负盛名的老字号，“津门三绝”中的狗不理包子、耳朵眼炸糕都是在红桥一带诞生的。区内天津西站将成为连接南北大动脉的京沪高速铁路的重要枢纽站。均价2.5万元/㎡。

　　二、环城四区

　　从面积上来讲，市六区的面积总和不及任一环城区面积的1/2。市六区主要是存量房，老破小居多，新盘很少，城市规划落后的主城区并不能承载人口快速增长带来的压力，于是，环城四区就成了主要的外溢承接地。整个天津城市的拓展和建设，已经彻底进入到了环城时代!

　　要说环城四区，必须提到外环线。外环线是天津市的一条环城公路，承担货运交通，截流和减少穿越市区的车辆，全长71.34公里，环线距市中心平均约10公里，市六区一定在外环内，但外环内并不一定都是市六区。

　　1.西青区

　　(1)经济：位列环城四区GDP排行头名，经济强区，市政建设兑现能力强。

　　(2)区位：大家仔细看天津地图的话会发现，天津是南北纵深长，东西宽度窄，因此西青区距离市区更近，而且环抱上三区中的南开和河西区，是承接都市核心功能区向西、南拓展的重点区域，区位优势明显。

　　(3)交通：京沪高铁天津南站坐落在西青区内，乘坐高铁半小时即达北京，5小时即达上海。地铁2、3、5、6号线在区内设有站点。

　　(4)其它：西青是天津唯一的国家卫生城区，卫生环境好;区内还有大学城、年画发祥地、霍元甲故居等，拥有浓厚的人文气息，舒适宜居。

　　(5)房价：西青新房住宅项目单价在1.7w-2.3w左右。

　　2.北辰区

　　(1)区位：天津市的老工业基地和经济强区，位于天津的北大门，是距北京最近的环城四区之一，坐享京津翼一体发展的红利。

　　(2)拥有最丰富的轨道交通：1条高铁，北部新区站，是京滨城际铁路站点之一，将成为北京、天津与邻近城市之间重要的交流节点;6条地铁，目前运行的地铁线路有1、3、5号线;在建地铁线路有4、10号线;规划地铁线路有7号线。

　　(3)外环拓圆：未来的天津必然是以外环线为界的“中心城区”逐渐取代“市内六区”，而"外环拓圆"之后，北辰区就成为了环城四区中，位于环内面积最大的区域。

　　注：外环线既是货运交通线，还是天津行政区域划线，天津实施尾号限行政策，限行区域正是以外环线为分界线，而且环内不允许有厂房生产。

　　(4)房价：北辰新房住宅项目单价在1.2w-2.5w左右。

　　3.津南区

　　(1)区位：西连河西区，东邻天津港，处于天津市经济发展的主轴上，是综合型城市辅城，承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的黄金走廊，但是距北京稍远。

　　(2)配套：环境好，天津土著居多，人气旺，可见的商业、医疗、教育配套成熟，非常宜居。在建的国家会展中心是继上海、广州之后，商务部确定的第三个国家级会展中心，建成后将成为中国北方最大的国家级会展中心，综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮。同类的梅江会展中心商圈已经成为天津的富人区。

　　(3)教育：区内有海河教育园区，已汇集天津大学、南开大学在内的10余所大学，人文气息浓厚，园区免试接受南开学校九年一贯制教育，优质学区片。

　　(4)交通：目前运行的有地铁一号线，6号线在建，规划8号线。

　　(5)房价：津南新房住宅项目单价在0.8w-2.2w左右。

　　4.东丽区

　　(1)区位：地处津滨发展主轴，东接滨海新区核心区，西连中心城区，总面积477.34平方公里，其中225平方公里纳入滨海新区，发展定位为以空港为核心的现代综合服务区。

　　(2)交通：目前运行的有地铁2、6、津滨9号线，4、10号线在建，规划8号线。区内还有天津滨海国际机场。

　　(3)房价：东丽新房住宅项目单价在0.9w-3w左右。

　　大致来说：改善型住房在西青，发展规划看北辰，刚需自住选津南，空港工作定东丽。

　　三、远郊五县

　　1.武清

　　(1)区位：武清区位于京、津两大直辖市的中心点，是京津冀三省市的交汇点。

　　(2)交通：京津城际武清21分钟到北京;六条高速公路穿境而过，武清区政府距通州区政府82km，开车大约1.5h。

　　(3)教育：武清的杨村一中不错，可是高中是需要考的，武清区2019年参加中考的考生有1万多人，但招生人数只有980人，是真正的“千军万马过独木桥”。

　　(4)房价：武清新房住宅项目单价在0.9w-2w左右。

　　2.静海

　　(1)区位：静海区位于天津西南部，东北、东南分别与天津市西青区及大港区接壤，未来定位发展循环经济、生命健康、旅游度假等产业，建设宜居宜业、产城融合的新兴城市。区内热度最高的区域就是团泊新城，新城中心区域为团泊风景区的团泊湖，是12个杭州西湖面积的总和，风景宜人，空气清新，附近楼盘很多，之后会写关于团泊湖版块专题。

　　(2)交通：静海区政府距天津市政府30.5km，开车46min。

　　(3)教育：团泊东区有南开翔宇分校;团泊西区有北京师范大学附属学校，12年一贯制从小学到高中。另外静海一中在天津高中也是名列前茅。

　　(4)房价：静海新房住宅项目单价在0.7w-1.3w左右。

　　3.宝坻

　　(1)区位：位于天津市中北部，东侧与河北省唐山市玉田县接壤，北侧与天津市蓟州区接壤，西侧与河北省廊坊市香河县接壤，南侧与天津市武清区与宁河区接壤。

　　(2)交通：未来宝坻18分钟到北京。2条高铁在建：京唐城际铁路(建成后直达北京城市副中心及唐山市)、京滨城际铁路(建成后直达北京城市副中心，天津市区，天津机场，滨海新区等主要城市节点)，1条规划：津承城际。

　　(3)教育：天津重点中学宝坻一中。

　　(4)房价：宝坻新房住宅项目单价在0.8w-1.4w左右。

　　4.蓟县

　　位于天津最北部，是天津市唯一的半山区，也是天津市的“后花园”，其中盘山别列为国家级风景名胜区，清乾隆皇帝发出"早知有盘山，何必下江南"的感叹。绿色工业、旅游文化产业和生态农业为其重点打造产业。未来将重点发展文化旅游、健康养老、绿色食品和战略性新兴产业，打造京津冀一流旅游目的地和休闲之都。

　　5.宁河

　　位于天津市东北部，位居京津唐和曹妃甸工业区中心地带, 距市区约80公里，是国家优质小站稻、棉花和商品粮生产基地县。

　　小结：①需要注意的是单论高考郊县的高中不比市区差，但也是需要考的。

　　②远郊距市区远，区域割裂感明显。

　　③武清的客户群体，以北漂和外来投资客为主;宝坻的发展模板是武清，静海是价值洼地，蓟县玩耍，宁河吃蟹。

　　四、滨海新区

　　(1)区位：位于天津东部沿海地区，距天津市政府50km，是中国北方对外开放的门户、制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，由原塘沽区、汉沽区、大港区等区域整合而成。虽然受“挤水分”持续影响，经济及财政收入增速不及预期，但其战略地位突出，总体经济及财政实力排名仍是第一。

　　(2)交通：京津城际延伸线，滨海站到北京南站约1h，到天津站约0.5h。天津地铁9号线(东海路-天津站)，滨海新区塘沽主城区到达天津市区1小时左右。

　　(3)教育：如果满分是5分，市区是5分，津南、武清、滨海新区是4分，其它环城区是3分。

　　(4)房价：滨海塘沽(核心区域)新房住宅项目单价在0.9w-2.4w左右。

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